Bei Streit über Wohnfläche muss auch der Mieter Zahlen nennen

Hintergrund: Mieterin bestreitet Wohnungsgröße

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarung zur Wohnfläche. Die Wohnung verfügt über Dachschrägen und eine Loggia. In den bisherigen Betriebskostenabrechnungen hat die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 Quadratmeter zugrunde gelegt. Auf Basis dieser Wohnfläche hat die Vermieterin auch die Mieterhöhung berechnet.

Die Mieterin bezweifelt die angegebene Wohnfläche und verlangt geeignete Nachweise zur Wohnungsgröße. Eigene Angaben dazu, wie groß die Wohnung ihrer Meinung nach ist, macht die Mieterin nicht.

Amts- und Landgericht haben die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Die Mieterin habe die Wohnungsgröße wirksam bestritten. Die Vermieterin sei den Beweis der Wohnfläche schuldig geblieben.

Entscheidung: Mieterin hätte selbst messen müssen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Vermieterin ist hinsichtlich der Wohnfläche nicht beweisfällig geblieben. Das einfache Bestreiten der Wohnfläche durch die Mieterin ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen reicht nicht aus.

Maßgeblich für die Berechnung einer Mieterhöhung ist die tatsächliche Größe der Wohnung (lesen Sie hierzu Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10-Prozent-Grenze). Dabei trägt der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch - wie hier - eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Dann obliegt es dem Mieter, auf die Behauptung des Vermieters mit näheren Angaben zu erwidern und darzulegen, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Mit einem bloßen Bestreiten darf sich der Mieter nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen.

Die Pflicht zu einem konkreten Gegenvortrag des Mieters setzt aber voraus, dass ein solches Vorbringen dem Mieter zumutbar ist. Das ist der Fall, wenn die behaupteten Umstände in seinem Wahrnehmungsbereich liegen. Unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben ist, kann der Mieter in aller Regel die Wohnung selbst vermessen und einen abweichenden Flächenwert vortragen.

So war es hier. Auch wenn die Wohnung Dachschrägen und eine Loggia hat und die Berechnung der Wohnfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung schwierig ist, hätte die Mieterin die Wohnung zumindest laienhaft vermessen und das Ergebnis vortragen können. Das hat sie versäumt.

(BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16)

Lesen Sie auch:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Mieterhöhung