Mieter kann Umlageschlüssel für Betriebskosten dem Vermieter überlassen

Hintergrund
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über eine Betriebskostenabrechnung.
Laut Formularmietvertrag aus dem Jahr 2009 muss der Mieter monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung leisten und die Vermieterin jährlich hierüber abrechnen. Mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode sollte die Vermieterin den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen.
Die Vermieterin rechnete in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt ab.
In der anschließenden Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 verwendete die Vermieterin denselben Umlageschlüssel und errechnete eine Nachzahlung von 526,23 Euro. Der Mieter wendet ein, die genannten Positionen seien nach dem gesetzlichen Maßstab Wohnfläche abzurechnen und errechnet ein Guthaben von 258,33 Euro.
Entscheidung
Dem Mieter steht kein Guthaben zu. Die Betriebskostenabrechnung 2010 ist im Hinblick auf den Umlageschlüssel, der vom gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweicht, nicht zu beanstanden. Die Vermieterin hat insoweit mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ihr im Mietvertrag vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht für die zukünftigen Abrechnungen wirksam ausgeübt.
Die Betriebskosten waren nicht nach dem Anteil der Wohnfläche als dem gesetzlichen Umlageschlüssel gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abzurechnen. Die Parteien haben den Umlageschlüssel im Mietvertrag wirksam anders geregelt, indem sie der Vermieterin ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt haben.
Weder der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB stehen einer solchen Vereinbarung entgegen. Die Vorschrift ist in vollem Umfang abdingbar. Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren.
Dem steht auch nicht das Anliegen des Gesetzgebers entgegen, Streitigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungsmaßstab vereinbart haben. § 556a Abs. 1 BGB soll für diese Fälle einen konkreten Abrechnungsmaßstab (Wohnfläche) bereitstellen. Sofern die Parteien jedoch dem Vermieter durch eine Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen, nehmen sie das Risiko von Streitigkeiten über dessen Ausübung sehenden Auges in Kauf.
Die streitige Formularklausel ist auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, denn sie sieht vor, dass die einseitige Festlegung des Abrechnungsschlüssels billigem Ermessen entsprechen muss.
(BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13)
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. …
-
Balkonkraftwerke: Das gilt für WEG & Vermieter
1.689
-
Befristeter Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter achten
978
-
Schönheitsreparaturen: Zulässige und unzulässige Klauseln für Renovierungen im Mietvertrag
956
-
Garage richtig nutzen, sonst drohen Bußgelder
739
-
Untervermietung: Was kann der Vermieter verbieten?
697
-
Form der Betriebskostenabrechnung und Mindestangaben
696
-
Schlüssel für Schließanlage verloren: Wer muss zahlen?
584
-
Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen hat Grenzen
566
-
Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerbemiete
541
-
Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag
539
-
Mieterstrom: Neue Herausforderungen für Verwalter
29.04.20251
-
Der Trend zum offenen IT-System
28.04.2025
-
Mit digitalen Lösungen die Mietverwaltung optimieren
28.04.2025
-
Haftung für Energielieferung bei zimmerweiser Vermietung
28.04.2025
-
VDIV vergibt Stipendien für Fortbildung
25.04.2025
-
Digitale Strategie für Haus- und WEG-Verwalter
25.04.2025
-
Abrechnungsspitze kann auch teilweise angefochten werden
23.04.2025
-
Befristeter Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter achten
22.04.2025
-
Wo hohe Nachzahlungen fürs Heizen erwartet werden
17.04.2025
-
Grillen im Mehrfamilienhaus: Was ist erlaubt?
14.04.2025