Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt

Hintergrund

Vermieter und Mieter streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten.

Die beklagten Mieter haben vom klagenden Vermieter eine Wohnung angemietet, die sich in einem Komplex befindet, der überwiegend gewerblich genutzt wird.

Der Vermieter hat die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 vorgelegt. Hieraus ergaben sich insgesamt Nachzahlungen von 1.800 Euro.

Die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen hat der Vermieter nicht vorweg abgezogen, bevor er die Abrechnungen für die Wohnung erstellt hat. Die Mieter meinen, die Abrechnungen seien deshalb formell unwirksam, so dass die Nachzahlungen nicht fällig seien.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Die Abrechnungen sind nicht deshalb formell unwirksam, weil sie keinen Vorwegabzug der Kosten für die Gewerbeflächen enthalten.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• die Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Er führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.

Ein Vorwegabzug ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, liegt beim Mieter. Das gilt auch dann, wenn der gewerbliche Teil der Immobilie weit größer ist als der zum Wohnen genutzte.

(BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10)

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