Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen.
Hintergrund
Die Vermieterin und die Mieter von Praxisräumen streiten unter anderem über die Heizkostenabrechnung.
In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags heißt es:
„Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von ... gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …“
In § 6 Ziffer 4 des Mietvertrags ist geregelt:
„Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO-Bestimmungen (…) ausstatten.“
Die Mieträume verfügen über eine Lüftungsanlage, die teilweise auch zur Beheizung genutzt wird. Eine Verbrauchserfassung erfolgt insoweit nicht. In zwei Betriebskostenabrechnungen legte die Vermieterin die diesbezüglichen Kosten als Position „Heizung über Lüftung“ nach Fläche auf die Mieter um.
Die Mieter halten diese Position angesichts der Vereinbarungen im Mietvertrag für nicht umlagefähig.
Entscheidung
Die Mieter müssen die Position „Heizung über Lüftung“ nicht tragen.
Der Mietvertrag sieht vor, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen. Demnach sollen die Heizkosten vollständig nach Verbrauch umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung ist wirksam. § 10 HeizKV lässt rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil (50 bis 70 Prozent) vorsehen. Bei der Gewerberaummiete können daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.
In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags finden sich keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung. Vielmehr sind die Belange der Vermieterin gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestehen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während sich das Interesse der Mieter auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.
Da verbrauchsunabhängige Heizkosten nach der Vereinbarung im Mietvertrag nicht umlagefähig sind, schulden die Mieter die Kosten für „Heizung durch Lüftung“ nicht.
(BGH, Urteil v. 30.1.2019, XII ZR 46/18)
Lesen Sie auch:
BGH-Rechtsprechungsübersicht zur Betriebskostenabrechnung