BGH: Wohnungsmieter muss keine Verwaltungskosten zahlen

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskostenpauschale aus

Der Mieter einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Verwaltungskosten.

Im Formularmietvertrag hatten die Parteien unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ 1.499,99 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt. Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor.

In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Mietkaution mit 4.499,97 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können.

Die Vermieterin kann sich hier auch nicht darauf berufen, dass sie im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation ihrer Grundmiete offengelegt habe. Es steht einem Vermieter zwar frei, im Mietvertrag seine Kalkulation der Miete offenzulegen. Das gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter wie andere nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete einpreisen kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Bei dem hier zu beurteilenden Mietvertrag kann die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung aber nicht als Bestandteil der Grundmiete angesehen werden. Zum einen zeigt die Bezeichnung „Pauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen wie „Pauschale“ und „Vorschuss“ fremd sind. Zum anderen spricht die Berechnung der Mietkaution (exakt der dreifache Betrag des unter „Miete netto kalt“ genannten Betrages ohne Verwaltungskosten) dafür, dass die Verwaltungskosten nicht Bestandteil der Grundmiete sein sollen. Ein Vermieter kann zwar auch weniger als den erlaubten Maximalbetrag von drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Dass die Vermieterin das hier machen wollte, liegt allerdings fern, zumal dann zu erwarten gewesen wäre, dass sie den Kautionsbetrag rundet. Gegen eine Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete spricht schließlich, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat.

Da sich nach all dem aus dem Mietvertrag keine eindeutige Zuordnung der Verwaltungskosten zur Grundmiete ergibt, muss der Mieter diese nicht tragen. Die Vermieterin muss die diesbezüglichen Zahlungen zurückzahlen.

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