Renovierungskosten im Mietvertrag: Separater Ausweis zulässig

Hintergrund: Zuschlag für Schönheitsreparaturen vereinbart

Die Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“.

Im Formularmietvertrag über die 91 Quadratmeter große Wohnung ist vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz von 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die monatliche Miete ist aufgeteilt in eine "Grundmiete" von 421 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" von 79 Euro.

Die Mieter meinen, der "Zuschlag Schönheitsreparaturen" sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Sie fordern den von November 2015 bis März 2016 gezahlten Zuschlag zurück und verlangen die Feststellung, dass die ab April 2016 nicht zur Zahlung des "Zuschlag Schönheitsreparaturen" verpflichtet seien.

Entscheidung: Zuschlag gehört zur Miete

Die Klage hat keinen Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" handelt es sich um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dieser Zuschlag stellt ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der "Grundmiete" ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar.

Es liegt auch kein Umgehungsgeschäft des Inhalts vor, dass den Mietern mithilfe des getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der BGH-Rechtsprechung gewährt worden sei.

Denn die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen muss der Mieter den Gesamtbetrag zahlen und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht. Es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des BGH bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat.

(BGH, Beschluss v. 30.5.2017, VIII ZR 31/17)