Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern.

Hintergrund: Eigentümer rechnet Betriebskosten nach Jahren ab

Die Eigentümerin einer Wohnung verlangt vom Bewohner, zu dessen Gunsten ein lebenslanges und unentgeltliches dingliches Wohnrecht besteht, die Zahlung von Betriebskosten. Bei der Bestellung des Wohnrechts verpflichtete sich der Wohnberechtigte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart.

Im Dezember 2014 erstellte die Eigentümerin die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Hieraus fordert sie eine Zahlung von 3.900 Euro. Der Wohnberechtigte verweigert die Zahlung unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB, wonach eine Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen sei und danach Nachforderungen ausgeschlossen seien.

Entscheidung: Beim Wohnrecht gilt Abrechnungsfrist immer

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Eigentümerin kann keine Betriebskosten für das Jahr 2010 verlangen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hat.

Hat der Eigentümer, wie hier, die vom Wohnberechtigten zu tragenden Betriebskosten verauslagt, muss er eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten aufstellen, um eine Erstattung verlangen zu können. Sind keine Vorauszahlungen geleistet, beschränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnungszeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten.

Leistet ein Wohnberechtigter Betriebskostenvorauszahlungen an den Eigentümer, gelten für die Abrechnung die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend, das heißt der Eigentümer muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Vorauszahlungen abrechnen. Nach Fristablauf kann er keine Nachforderungen mehr verlangen. Das hat der BGH in der Vergangenheit bereits entschieden.

Offen war bisher, ob die Ausschlussfrist auch gilt, wenn der Wohnberechtigte zwar die Betriebskosten tragen muss, aber keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Der BGH bejaht diese Frage nun. Ziel der Ausschlussfrist ist, dem Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung Sicherheit zu geben und Streit zu vermeiden. Dies entspricht auch der Interessenlage des Inhabers eines dinglichen Wohnrechts. Dies rechtfertigt es, § 556 Abs. 3 BGB auch anzuwenden, wenn der Wohnberechtigte die Betriebskosten tragen, aber keine Vorauszahlungen leisten muss.

Die Eigentümerin hätte daher die Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 spätestens bis Ende 2011 vorlegen müssen, um eine Nachforderung verlangen zu können. Die erst im Dezember 2014 vorgelegte Abrechnung war verspätet.

Für das Mietrecht bleibt Streitfrage offen

Auch bei der Wohnraummiete ist umstritten, ob die Abrechnungsfrist auch gilt, wenn der Mieter zwar Betriebskosten tragen, aber keine Vorauszahlungen leisten muss. Diese Frage konnte im vorliegenden Fall offen bleiben, weil die Parteien nicht durch einen Mietvertrag, sondern ein dingliches Wohnrecht verbunden waren.

(BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 60/17)

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