Baum gefällt - Vermieter muss Kosten selbst tragen Bild: Michael Bamberger

Lässt der Vermieter einen Baum fällen, sind die hierfür anfallenden Kosten keine Betriebskosten, so mehrere Amtsgerichte. Die Baumfällkosten sind daher nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar.

Hintergrund: Vermieterin legt Kosten für Baumfällung auf Mieter um

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob die Kosten für eine Baumfällung als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sind. Im Mietvertrag ist die Umlage der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung vereinbart.

Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Die Fällung des Baums war von der Gemeinde auf Grund der bestehenden Baumschutzverordnung vorgeschrieben worden.

Für die Baumfällung sind Kosten von 2.220 Euro angefallen. Diese Kosten hat die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung als Kosten der Gartenpflege umgelegt. Auf die Mieter entfiel ein anteiliger Betrag von 1.170 Euro. Einen Teilbetrag hiervon verrechnete die Vermieterin mit einem ansonsten bestehenden Restguthaben aus Vorauszahlungen, den Restbetrag buchte sie aufgrund einer bestehenden Einzugsermächtigung zusammen mit der Miete für Juli 2016 vom Konto der Mieter ab.

Die Mieter verlangen die Rückzahlung der auf sie umgelegten Baumfällkosten. Sie meinen, es handle sich um keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, sondern um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten.

Entscheidung: Kosten für Baumfällen keine Betriebskosten

Die Klage auf Rückzahlung hat Erfolg. Die Kosten für die Baumfällung sind keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege.

Betriebskosten sind solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach § 1 Abs.2 Nr. 2 BetrKV die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, sogenannte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Durch das Fällen eines morschen und kranken Baums kommt der Grundstückseigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nach, wobei gleichzeitig ein unter § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV fallender „sonstiger Mangel“ beseitigt werden soll. Darüber hinaus sieht § 1 Abs. 1 BetrKV vor, dass nur die „laufend“ entstehenden Kosten den umlagefähigen Betriebskosten zuzurechnen sind. Um solche handelt es sich bei den Kosten für das Baumfällen indes nicht. Hierfür spricht bereits die regelmäßig lange Lebensdauer von Bäumen, die derjenigen von Gebäuden kaum nachsteht, was sich auch im vorliegenden Fall beim Fällen eines 65 Jahre alten Baums zeigt.

Das Fällen eines Baums lässt sich auch nicht unter § 1 Abs. 2 Nr. 10 BetrKV fassen, wonach die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen den Betriebskosten unterfallen. Auch bei diesen Pflegekosten muss es sich um laufende Kosten für den bestimmungsgemäßen Grundstücksgebrauch handeln. Baumfällkosten entstehen aber nicht laufend.

Schließlich wäre es nicht mit dem sozialen Mietrecht vereinbar, wenn dem Vermieter einerseits zwar für Mieterhöhungen enge Grenzen gesetzt sind, er andererseits aber durch die Umlage von Kosten für das Fällen altersschwacher Bäume die Mieter unvorhersehbar mit erheblichen Kosten belasten könnte, die hier sogar die Höhe einer Monatsmiete überschreiten.

(AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil v. 17.10.2016, 5 C 449/16)

Weitere Rechtsprechung zu Baumfällkosten

Die Frage, ob Baumfällkosten als Betriebskosten umlegbar sind, ist obergerichtlich noch nicht entschieden.

Neben dem AG Garmisch-Partenkirchen sind auch andere Amtsgerichte sind der Auffassung, dass Baumfällkosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sind. So stellt auch das AG Potsdam (Urteil v. 27.12.2011, 23 C 349/11) darauf ab, dass eine Baumfällung keine laufenden Kosten verursache. Das Merkmal der „laufenden Entstehung“ setze zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen. Es genüge auch ein mehrjähriger Turnus, allerdings müssten die Kosten relativ regelmäßig anfallen. Hieran fehle es bei Baumfällkosten, weil Bäume häufig mehrere Jahrzehnte alt würden. Das Fällen sei eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten füge.

Zwar könnten nach § 2 Nr. 10 BetrKV mit der „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“ ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen umlegbare Betriebskosten verursachen. Beim bloßen Fällen eines Baums fehle es aber an der Erneuerung. Es sollten nur solche Kosten auf die Mieter umlegbar sein, die dem Erhalt der bestehenden oder der Wiederherstellung der vorherigen Bepflanzung dienen. Voraussetzung sei also, dass auch nach Ende der Gartenarbeiten entsprechendes Gehölz vorhanden ist. Das ersatzlose Fällen von Bäumen sei dagegen eine Umgestaltung des Gartens und damit eine Maßnahme, die § 2 Nr. 10 BetrKV nicht mehr erfasst.

Ebenso verneint das AG Hamburg-Blankenese (Urteil v. 14.1.2015, 531 C 227/13) die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten. Dies Kosten seien nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten wie beispielsweise der Reinigung des Öltanks etwa alle fünf Jahre oder dem regelmäßigen Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern vergleichbar. Schließlich meint auch das AG Grimma (Urteil v. 20.10.2017, 2 C 928/16), dass Baumfällkosten und die Kosten für die Ersatzpflanzung keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.
 

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Schlagworte zum Thema:  Gartenpflege, Betriebskosten, Mietrecht

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