Kosten fürs Baumfällen sind als Betriebskosten umlagefähig

Hintergrund: Baumfällkosten in der Betriebskostenabrechnung

Eine Wohnungsgenossenschaft und die Mieterin einer Wohnung streiten über die Umlage von Kosten für eine Baumfällung. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieterin die auf ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten trägt.

Die Vermieterin hatte eine über 40 Jahre alte Birke auf dem Grundstück fällen lassen, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten von 2.500 Euro legte sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Von den Kosten des Baumfällens entfielen auf die Mieterin 415 Euro. Nachdem sie zunächst die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung, die im wesentlichen auf den Kosten der Baumfällung beruhte, unter Vorbehalt geleistet hatte, fordert sie nun Rückzahlung der anteiligen Baumfällkosten. Sie meint, die Vermieterin hätte diese Kosten nicht als Kosten der Gartenpflege umlegen dürfen.

Die Frage, ob Baumfällkosten umlagefähige Betriebskosten sind, war bisher noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Entscheidung: Baumfällen zählt zur umlagefähigen Gartenpflege

Die Klage auf Rückzahlung hat keinen Erfolg. Die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baums gehören zu den umlagefähigen "Kosten der Gartenpflege" im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. 

Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind. Ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt, ist unerheblich.

Die Fällung und Beseitigung eines nicht mehr standfesten Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Zwar sind in § 2 Nr. 10 BetrKV Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt, jedoch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Bäume sind Gehölze in diesem Sinne. Die Erneuerung setzt das vorherige Entfernen voraus, sodass das Entfernen nicht ausdrücklich genannt werden musste.

Die Baumfällkosten sind keine - nicht umlagefähigen - Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Mit dem Fällen eines Baums wird nicht notwendigerweise ein Mangel der Mietsache beseitigt.

Auch wenn der Vermieter durch das Fällen eines nicht mehr standfesten Baums seiner Verkehrssicherungspflicht genügt, handelt es sich nicht um Instandhaltungskosten. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten.

Der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten steht auch nicht entgegen, dass diese nicht jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Bei Pflanzen und Gehölzen ist Erneuerungsbedarf in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar wie bei anderen Betriebskosten, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von "Kosten der Gartenpflege" längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent. 

Schließlich sind die Kosten einer Baumfällung für einen Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, auch vorhersehbar.

(BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20)
 

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