Betriebskostenabrechnung: "Fläche" bedarf keiner Erläuterung

Hintergrund: Unterschiedliche Gesamtflächen in einer Betriebskostenabrechnung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht.

In den umstrittenen Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt und Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der Anlage verteilt, während für andere Positionen kleinere Abrechnungskreise, etwa einzelne Gebäude, gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden.

Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder "Hauseingängen" sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten die Abrechnungen daher für formell unwirksam.

Entscheidung: "Fläche" ist nicht erläuterungsbedürftig

Die Betriebskostenabrechnungen sind nicht formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen 

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist allerdings nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen gerecht. Insbesondere bedurfte es keiner weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich. Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrundegelegt wurden. Auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist.

Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht.

Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden sind, betreffen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, sondern sind eine inhaltliche Frage.

(BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18)

Lesen Sie auch:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Betriebskosten

Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt

Betriebskostenabrechnung ist nicht fehlerhaft, weil Mieter blättern muss

Vermieter muss nicht von jeder Betriebskostenart die Summe bilden