GdWE haftet Sondereigentümern für Pflichtverletzung

Hintergrund: Vorgeschriebener Rettungsweg fehlt

Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Schadensersatz.

Die Eigentümerin hatte das Dachgeschoss ihrer zweigeschossigen Wohnung an eine Firma verpachtet, die es wiederum weitervermietete. Das Dachgeschoss verfügte über Küche, Bad und eigene Anschlüsse. Allerdings fehlte ein zweiter Rettungsweg, der bauordnungsrechtlich vorgeschrieben war. Im April 2021 untersagte die zuständige Behörde deshalb die Nutzung des Dachgeschosses, woraufhin die Wohnungseigentümerin das Pachtverhältnis zu Ende Mai 2021 kündigte. Laut Teilungserklärung darf das Gebäude nur für Wohnzwecke genutzt werden.

Die Wohnungseigentümerin verlangt von der GdWE Schadensersatz für den Pachtausfall für 27 Monate in Höhe von 20.550 Euro, da die Gemeinschaft ihrer Pflicht zur Herstellung des zweiten Rettungsweges nicht nachgekommen sei.

Entscheidung: Schadensersatzanspruch kann bestehen

Der Eigentümerin kann ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Gemeinschaft haftet für Pflichtverletzungen

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt seit der WEG-Reform gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Dazu gehört auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen, einschließlich der Herstellung eines bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen zweiten Rettungsweges.

Wenn die GdWE ihre Verwaltungspflichten schuldhaft verletzt, kann diese einen Schadensersatzanspruch einzelner Wohnungseigentümer begründen. Das Verhalten des Verwalters und ihrer Erfüllungsgehilfen muss sich die Gemeinschaft zurechnen lassen. Auch für Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümer haftet die GdWE.

Nutzung muss Gemeinschaftsordnung entsprechen

Ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass die entgangene Nutzung des Sondereigentums den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entspricht. Eine hier laut Teilungserklärung ausschließlich erlaubte Nutzung zu Wohnzwecken schließt auch Vermietungen oder Verpachtungen ein, solange die tatsächliche Nutzung durch den Endnutzer als Wohnraum erfolgt. Mangels anderer Feststellungen ist davon auszugehen, dass eine Wohnnutzung beabsichtigt und die Verpachtung des Dachgeschosses daher mit der Teilungserklärung vereinbar war.

GdWE haftet nur bei Handlungspflicht

Allerdings haftet die Eigentümergemeinschaft nicht automatisch für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums. Die Haftung beginnt erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Gemeinschaft bei pflichtgemäßem Handeln die erforderliche Maßnahme hätte beschließen und umsetzen müssen.

Liegt der Vorwurf wie hier in dem Unterlassen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, setzt die Pflichtwidrigkeit voraus, dass die GdWE den Handlungsbedarf kannte oder hätte kennen müssen. Erst ab diesem Zeitpunkt muss die GdWE die gebotenen Maßnahmen beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchsetzen.

Eine Maßnahme, die notwendig ist, um die zweckentsprechende Wohnnutzung zu ermöglichen, darf nicht zurückgestellt werden. Wird die zweckentsprechende Nutzung einer Einheit zu Wohnzwecken untersagt, weil öffentlich-rechtliche Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum nicht erfüllt sind, ist die GdWE infolgedessen zwingend zum Handeln verpflichtet.

Mitverschulden des Wohnungseigentümers mindert Anspruch

Ein Schadensersatzanspruch kann gemindert sein, wenn den Wohnungseigentümer ein Mitverschulden trifft. Dies kann etwa der Fall sein, wenn es der Eigentümer unterlässt, in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung über notwendige Maßnahmen zu beantragen.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH den Rechtsstreit zurückverwiesen hat, muss nun prüfen, inwieweit die Gemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum schuldhaft verzögert hat und ob den Wohnungseigentümer gegebenenfalls ein Mitverschulden trifft.

(BGH, Urteil v. 27.2.2026, V ZR 18/25)

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