BGH kassiert "Drei-Angebote-Regel"

Hintergrund: Auftragsvergabe ohne Vergleichsangebote

In einer Eigentümerversammlung im September 2023 fassten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen:

• TOP 11: Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.100 Euro
• TOP 12: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.600 Euro
• TOP 13: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.145 Euro
• TOP 14: Austausch eines Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.900 Euro

Vergleichsangebote hatten die Eigentümer zuvor nicht eingeholt, weil sie mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten "zur vollsten Zufriedenheit" zusammenarbeiten. Auch mit der Malerfirma hatte die Gemeinschaft nach Meinung der Mehrheit der Eigentümer bereits positive Erfahrungen gemacht.

Mehrere Eigentümer haben gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Sie meinen, vor einer Beschlussfassung hätten Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.

Entscheidung: Keine Vergleichsangebote erforderlich

Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Insbesondere widersprechen die Beschlüsse nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie ohne Vorlage von Vergleichsangeboten gefasst worden sind.

Keine "Drei-Angebote-Regel" im Gesetz

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss zwar auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein – eine allgemeine Pflicht zu deren Einholung besteht jedoch nicht. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Erst recht gilt dies für die von den Instanzgerichten bislang praktizierte Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und nur sogenannte Bagatellmaßnahmen davon auszunehmen. Diese schematische Betrachtungsweise wird der Vielgestaltigkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränkt das Ermessen der Wohnungseigentümer zu stark ein.

Maßstab: Sicht eines vernünftigen Eigentümers

Ob eine Beschlussfassung hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich danach, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Im Kern geht es darum, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten.

Bei Kleinaufträgen mit geringerem Volumen können die Eigentümer häufig selbst beurteilen, ob die geplante Maßnahme den angebotenen Preis wert ist. Eine externe Überprüfung ist nicht erforderlich. Zudem gehört es zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die erforderlichen Informationen auf anderem Wege beschafft werden – etwa durch Beratung von Sonderfachleuten wie Architekten oder Bausachverständigen. Gegen die Einholung mehrerer Angebote können die Dringlichkeit der Maßnahme und die mangelnde Verfügbarkeit ortsnaher Handwerker sprechen.

"Bekannt und bewährt" ist ein Argument

Der Umstand, dass ein Unternehmen bereits in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Gemeinschaft tätig war, kann es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer

• die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt,
• den verabredeten Zeitplan einhält,
• qualifiziertes Personal einsetzt und
• etwaige Beanstandungen zeitnah und vollständig behebt.

All diese Punkte lassen sich besser einschätzen, wenn ein bewährtes Unternehmen beauftragt wird. Je nach Komplexität der Maßnahme ergeben sich weitere Vorteile daraus, dass der Auftragnehmer die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage bereits kennt.

Die bisherige "Drei-Angebote-Regel" war eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt.

Auch ohne Vergleichsangebote: Angebot muss geeignet und wirtschaftlich sein

Ein Beschluss kann allerdings weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Hierbei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtende fristgerecht darlegen und beweisen muss.

Ergebnis im konkreten Fall

Sämtliche Beschlüsse sind nicht zu beanstanden. Es handelt sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in verschiedenen Bereichen der Anlage. Die Beauftragung bekannter und bewährter, mit der Anlage vertrauter Handwerker war ausreichend. Dass die Angebote objektiv ungeeignet oder überteuert wären, wurde nicht fristgerecht geltend gemacht.

(BGH, Urteil v. 27.3.2026, V ZR 7/25)

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