GdWE darf Anwalt ohne Vergleichsangebote beauftragen

Hintergrund: Aufträge ohne Alternativangebote

In einer Wohnungseigentumsanlage waren Baumängel am Gemeinschaftseigentum zutage getreten. Angesichts drohender Verjährung von Ansprüchen wegen dieser Mängel beauftragte die Verwalterin im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) drei Sachverständige mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums. Die Gutachter bezifferten den Aufwand für die Mangelbeseitigung mit 470.000 Euro. Für ihre Tätigkeit stellten sie 50.000 Euro in Rechnung. Zudem beauftragte der Verwalter im Namen der GdWE eine Anwaltskanzlei. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer war den Aufträgen jeweils nicht vorausgegangen.

In einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 beschlossen die Eigentümer, die Einschaltung und Vergütung der Gutachter sowie die bisherigen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei zu genehmigen. Ferner beschlossen sie, die Kanzlei mit der Durchsetzung der Mängelansprüche zu beauftragen und ermächtigten die Verwalterin, mit der Kanzlei eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen, deren Stundensätze 300 Euro netto je Anwaltsstunde und 150 Euro netto je Sekretariatsstunde nicht überschreiten dürfen.

Die Bauträgerin, die noch Mitglied der GdWE war, hat gegen diese Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Nachdem die Klage vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben war, erklärte das Landgericht die Beschlüsse für unwirksam. Es meinte, vor der Beauftragung der Anwaltskanzlei und der Gutachter hätten jeweils drei Alternativangebote eingeholt werden müssen.

Entscheidung: Keine Alternativangebote von Anwälten erforderlich

Der BGH folgt der Auffassung des Amtsgerichts. Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere war es nicht erforderlich, vor der Beauftragung der Anwaltskanzlei mehrere Angebote einzuholen.

Zwar gehen die Instanzgerichte überwiegend davon aus, dass vor einer Auftragsvergabe generell mehrere Alternativangebote eingeholt werden müssen. Ob dem allgemein zu folgen ist, hat der BGH bislang nicht entschieden und lässt dies auch weiterhin offen.

Jedenfalls bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen. Das gilt auch, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist.

Alternativangebote sollen dazu dienen, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Wenn sie dieses Ziel nicht erreichen können, kann es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, auf ihre Einholung zu verzichten.

Angebote mehrerer Anwaltskanzleien würden keinen sinnvollen Preisvergleich ermöglichen. Bei Abrechnung nach gesetzlichen Gebühren entstehen ohnehin keine Preisunterschiede zwischen Anwälten. Auch bei stundenbasierter Abrechnung hängt die Gesamthöhe des Honorars weniger vom Stundensatz als vielmehr vom tatsächlichen Aufwand ab, etwa der Dauer eines Gerichtsverfahrens.

Zudem schuldet ein Anwalt im Gegensatz zu einem Handwerker keinen konkreten Erfolg, sondern erbringt eine Dienstleistung. Hierbei ist fachliche Kompetenz entscheidend. Diese lässt sich nicht anhand schriftlicher Angebote bewerten. Zuletzt kommt neben der fachlichen Qualifikation der persönlichen (Vertrauens-)Beziehung zwischen Mandanten und Rechtsanwalt besondere Bedeutung zu, die durch einen Angebotsvergleich nicht abgebildet werden kann.

Die gleichen Grundsätze gelten für die Beauftragung von Gutachtern. Auch hier sind Alternativangebote nicht erforderlich, da diese ebenfalls keinen wesentlichen Erkenntnisgewinn hinsichtlich Qualität oder Wirtschaftlichkeit liefern würden.

Stundenhonorar kann vereinbart werden

Auch die Ermächtigung, mit der Anwaltskanzlei ein Stundenhonorar von 300 beziehungsweise 150 Euro netto zu vereinbaren, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar müssen die Wohnungseigentümer das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und ihre Leistungsfähigkeit im Blick behalten. Dabei dürfen sie aber Kosten und Nutzen einer Maßnahme abwägen. 

So müssen die Eigentümer den Verwalter nicht auf ein "günstiges" Anwaltshonorar beschränken, wenn sie sich von einer Kanzlei ein der höheren Vergütung entsprechendes besonderes Engagement und eine besonders kompetente Leistung versprechen. Dagegen spricht auch nicht, dass die Rechtsanwaltskosten im Fall des Obsiegens nur bis zur Höhe der gesetzlichen Gebühren erstattet werden und etwaige Mehrkosten von der GdWE getragen werden müssen. Das hier vorgesehene Honorar bewegt sich noch im Rahmen des den Eigentümern zustehenden Ermessens, zumal es um Ansprüche in einer Größenordnung von einer halben Million Euro im Rahmen einer speziellen rechtlichen Materie geht.

Genehmigung ordnungsgemäßer Maßnahme ist ihrerseits ordnungsgemäß

Schließlich entspricht es auch ordnungsgemäßer Verwaltung, die ohne Beschluss erteilten Aufträge an die Anwaltskanzlei und die Gutachter nachträglich zu genehmigen. Die Genehmigung einer vom Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies ist hier der Fall.

(BGH, Urteil v. 18.7.2025, V ZR 76/24)

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