Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich

Hintergrund: Verwalter ohne Alternativangebot erneut bestellt

Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.

Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.

Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.

Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.

Entscheidung: Wiederbestellung erfordert keine Alternativangebote

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.

Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.

Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.

Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.

Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.

(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)

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