Verwalteramt überdauert Verschmelzung juristischer Personen

Hintergrund

Im Jahr 2007 bestellten die Wohnungseigentümer zweier benachbarter Wohnungseigentumsanlagen jeweils die Firma G. GmbH (Fa. G.) zur Verwalterin. Die entsprechenden Verwalterverträge wurden geschlossen.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 1.8.2011 wurde die Fa. G. auf die Firma A. GmbH (Fa. A.) verschmolzen. Im November 2011 beschlossen die Wohnungseigentümer beider Anlagen gleichlautend, einer etwaigen Übertragung des Verwalteramts und des Verwaltervertrags auf die Fa. A. zu widersprechen. Außderdem sollten die Verwalterverträge fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt werden. Zudem bestellten die Eigentümer einen anderen Verwalter.

Der BGH hatte unter anderem darüber zu entscheiden, welche Folgen die Verschmelzung der Fa. G. auf die Fa. A. für die Verwalterstellung und die Verwalterverträge hat.

Entscheidung

Die Verwalterstellung und die Verwalterverträge sind durch die Verschmelzung nicht beendet worden, sondern auf die Fa. A. übergegangen.

Zwar kann der WEG-Verwalter seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen kann. Die Fa. G. hat ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die Fa. A. übertragen, sondern ist auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen ist die Fa. G. als bisherige Rechtsträgerin untergegangen. Ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten sind auf die Fa. A. als übernehmende Rechtsträgerin übergegangen.

Jedenfalls bei der Verschmelzung von juristischen Personen erstreckt sich die Gesamtrechtsnachfolge auch auf den zwischen dem WEG-Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag. Dasselbe gilt für die Organstellung des Verwalters.

Verschmelzung allein kein Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags

Die Verschmelzung des Verwalters auf einen anderen Rechtsträger stellt als solche auch keinen wichtigen Grund dar, um den Verwaltervertrag zu kündigen. Vielmehr bedarf es besonderer Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger unzumutbar machen. Hieran sind allerdings keine hohen Anforderungen zu stellen. Die Ausgestaltung des Kündigungsrechts muss das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter gewährleisten. Es reicht daher aus, wenn die Wohnungseigentümer wegen der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssen, die nicht ganz unerheblich sind. Soweit die sachliche Betreuung aus Sicht der Eigentümer im Wesentlichen unverändert bleibt, ist dies aber nicht der Fall.

Auswirkungen bei KG, OHG und Spaltung bleiben ungeklärt

Ausdrücklich offen ließ der BGH, ob sich die Gesamtrechtsnachfolge auch bei der Verschmelzung von übertragenden Personenhandelsgesellschaften (KG, OHG) auf den Verwaltervertrag erstreckt. Ebenso offen blieb die Frage, wie sich eine Spaltung, insbesondere die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens, auswirkt. (Nachtrag: Zu letzterer Frage hat sich der BGH im Juli 2021 geäußert: Verwalterbestellung überdauert Umwandlung von Einzelfirma in GmbH)

(BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13)

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