Verwalterbestellung überdauert Umwandlung von Einzelfirma in GmbH

Hintergrund: Kauffrau wird zu GmbH

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft war eine im Handelsregister eingetragene Einzelkauffrau bis Juni 2018 als Verwalterin bestellt. Im August 2017 gliederte sie ihr einzelkaufmännisches Unternehmen in eine GmbH aus und wurde deren Geschäftsführerin.

Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2018 beschlossen die Eigentümer, den Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der GmbH bis Juni 2021 zu verlängern.

Hiergegen hat ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben. Vor Amts- und Landgericht war er erfolgreich. Das Landgericht war der Meinung, es habe an den für die Neubestellung eines Verwalters erforderlichen Alternativangeboten gefehlt. Durch die Ausgliederung in eine GmbH sei das Verwalteramt nicht auf diese übergegangen. Es habe sich daher um eine Neubestellung gehandelt, so dass Alternativangebote hätten eingeholt werden müssen.

Entscheidung: Verwalterstellung geht auf GmbH über

Der BGH sieht die Sache anders und weist die Anfechtungsklage ab. Der angefochtene Beschluss war keine Neubestellung, sondern die Wiederwahl des amtierenden Verwalters. Bei einer Wiederwahl sind keine Alternativangebote erforderlich.

Bei der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH gehen Verwalteramt und -vertrag auf die Gesellschaft über, so die Entscheidung des BGH zu der bislang umstrittenen Frage. Bisher hatte sich der BGH lediglich zum Fall der Verschmelzung juristischer Personen geäußert und hier einen Übergang der Verwalterstellung bejaht.

Verwaltung ist keine höchstpersönliche Pflicht

Von einem Übergang im Zuge einer Ausgliederung ausgenommen sind höchstpersönliche Rechte und Pflichten. Das Verwalteramt und der Verwaltervertrag sind aber in der Regel nicht als solch höchstpersönliche Rechtsverhältnisse anzusehen, und zwar auch dann nicht, wenn eine natürliche Person mit den Aufgaben des Verwalters betraut ist. Zwar hat die sachgerechte Erfüllung der Verwalterpflichten erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Diesen wird es daher darauf ankommen, einen fachkundigen Verwalter zu bestellen, dem sie zutrauen, seine Aufgaben ordnungsgemäß wahrzunehmen. Dieses Vertrauen ist aber auf die Leistungsfähigkeit und Kompetenz des vom Verwalter geführten Geschäftsbetriebes gerichtet und nicht auf die Person des Inhabers.

Mit der Umwandlung von einem Einzelunternehmen in eine GmbH muss auch kein Verlust an Sachkunde und Leistungsfähigkeit verbunden sein. So bedingt die Umwandlung von vornherein keinen personellen Wechsel in der Bearbeitung, wenn die Objektbetreuung von Mitarbeitern erbracht wird.

Verwaltung muss gewährleistet bleiben

Dass Verwalteramt und -vertrag nicht auf die GmbH übergehen, entspräche auch nicht dem hypothetischen Willen der Parteien. Zum einen müsste der Verwalter in jeder von ihm verwalteten Gemeinschaft eine Eigentümerversammlung einberufen, um über eine Zustimmung zum Übergang oder eine neue Verwalterbestellung abzustimmen. Zum anderen haben die Wohnungseigentümer ein Interesse daran, dass die Verwaltung durchgängig gewährleistet ist und die Gemeinschaft nicht verwalterlos wird. Damit besteht auch ein praktisches Bedürfnis für den Übergang von Verwalteramt und -vertrag auf die GmbH.

Eigentümer sind durch Möglichkeit der Abberufung geschützt

Die Eigentümer sind auch nicht schutzlos, wenn es durch die Umwandlung zu einem personellen Wechsel kommt, der eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar macht. Dann besteht ein wichtiger Grund für eine Abberufung. Zudem können die Eigentümer den Verwalter seit der WEG-Reform gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit auch ohne wichtigen Grund abberufen.

(BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 201/20)

Das könnte Sie auch interessieren:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht