Besichtigungsrecht: Was Vermieter dürfen – und was nicht

An der Wohnungstür klingelt es. Der Vermieter bittet um Einlass, weil er seine Wohnung besichtigen will. Spontan darf er das aber nicht. Er muss einen sachlichen Grund haben, warum er die vermieteten Räume sehen will. Der Mieter übt das Hausrecht aus. 

Rechtsgrundlage für ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters von Mieträumlichkeiten ist § 809 BGB. Bei vertraglichen Regelungen des Besichtigungsrechtes ist unter anderem Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz (Unverletzlichkeit der Wohnung) zu beachten.

Betretungsanspruch des Vermieters nach § 809 BGB

Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn:

• der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder
• sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und
• die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist.

Hausrecht des Mieters

Soweit keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu.

Zustimmung der Mieter

Wenn ein Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung der Mieter – zum Beispiel in deren Abwesenheit – besichtigt, begeht er Hausfriedensbruch (§ 123 StGB). Lässt sich ein Hausfriedensbruch nachweisen, kann das mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet werden.

Berechtigte Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

Sollen eine vermietete Wohnung oder ein Haus verkauft werden, müssen Mieter hinnehmen, dass die Mietsache – in Anwesenheit der Mieter – vom Vermieter und von Kaufinteressenten in Augenschein genommen wird. Auch eine geplante Modernisierung ist ein berechtigter Grund. Um dabei auch die Interessen des Mieters zu wahren, muss der Vermieter bei den Besuchen bestimmte Regeln einhalten.

Ebenso hat ein Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn ein Mieter Mängel angezeigt hat und er diese inspizieren will. Auch der begründete Verdacht, dass die Mietpartei ihren Sorgfaltspflichten nicht genügend nachkommt, kann den Vermieter zum Betreten der Wohnung berechtigen: Zum Beispiel, wenn der Verdacht besteht, dass die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart genutzt wird.

Ein in der Praxis häufiger Grund ist die Prüfung von Schadensersatzansprüchen bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter.

Betretungsrecht des Vermieters im Überblick

Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn es notwendig ist, um der Pflicht zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags) nachzukommen – dazu gehören die Prüfung, Reparatur und Wartung der Mietsache – oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung der Rechte des Vermieters erforderlich ist. Beispiele:

• Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung,
• Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung,
• Ablesen von Messeinrichtungen,
• Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt wurden,
• Vorbereitung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen – oder Reparaturen bei Mieterwechsel,
• Überprüfen des vertragsgerechten Mietgebrauchs oder eines konkreten Schadensverdachts.

Besichtigung der Mietwohnung mit Dritten

Zur Prüfung der Erforderlichkeit oder der Ausführung einer Instandhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Mietwohnung auch mit Fachleuten betreten – soweit und so oft das erforderlich ist.

Vor Besichtigung der Wohnung durch Handwerker muss der Vermieter dem Mieter kein "annahmefähiges Angebot zur Mängelbeseitigung" unterbreiten, da die erforderlichen Maßnahmen in der Regel erst durch einen Experten vor Ort festgestellt werden können.

Besichtigung der Mietsache: Ankündigung und Fristen

Grundsätzlich müssen Vermieter laut Rechtsprechung eine Wohnungsbesichtigung "rechtzeitig im Voraus" ankündigen. Eine gesetzlich festgelegte Frist gibt es nicht. "In der Praxis werden je nach Anlass bei planbaren, weniger dringenden Terminen zwei Wochen Vorlauf als angemessen angesehen", sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Der Termin sollte zu einer für die Mietpartei zumutbaren Tageszeit erfolgen. Werktags bis 19 Uhr sei anerkannt – Samstage gelten als Werktage. Grundsätzlich sollten Termine möglichst einvernehmlich abgestimmt werden, rät die Justiziarin.

Vermieter seien außerdem verpflichtet, Besichtigungstermine möglichst zu bündeln und die Belastung für Mietparteien gering zu halten. Eine starre Obergrenze gibt es nicht. Die Mieter können einen Termin absagen und einen Alternativtermin vorschlagen.

Bei Gefahr im Verzug muss der Vermieter die Besichtigung der vermieteten Wohnung grundsätzlich nicht ankündigen.

Wenn Mieter die Besichtigung verweigern

Die Mieter dürften sich bei einem berechtigten Besichtigungsgrund nicht grundlos verweigern und müssten bei einer Terminfindung mitwirken.

Eine Besichtigung kann aber verweigert werden, wenn der Vermieter spontan und ohne triftigen Grund vorbeikommt, wenn sie zu einer unangemessenen Zeit stattfinden soll – oder wenn die Besichtigung unangemessen häufig erfolgt, zum Beispiel mehrfach wöchentlich oder regelmäßig monatlich.

Dauer der Besichtigung

Die Dauer der Wohnungsbesichtigung hängt vom Einzelfall ab. 

Zugängliche Räume

Bei einer Schadensmeldung oder Mängelanzeige sollten die Räume ohne Hindernisse zugänglich sein, die von einem Schaden oder Mangel betroffen sind. Bei Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung müssen alle Räume für die Besichtigung zugänglich sein.

Zutritt des Vermieters zur Mietwohnung: Rechtsprechung

Besichtigung mit Kaufinteressenten 

Der Mieter einer Wohnung hat eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das kann auch die Besichtigung mit Kaufinteressenten sein, hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Bei der Prüfung, ob ein konkreter sachlicher Grund für eine Besichtigung vorliegt, sind die widerstreitenden Interessen von Vermietern und Mietern in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, hat er ein schützenswertes Interesse, die Wohnung mit Interessenten zu betreten. Die Interessen des Mieters werden dadurch nur geringfügig beeinträchtigt.

(BGH, Urteil v. 26.4.2023, VIII ZR 420/21)

Mieter fordert Geld für Besichtigung: Kündigung?

Will der Vermieter die vermietete Wohnung verkaufen, muss der Mieter die Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten dulden. Eine Aufwandsentschädigung kann er nicht verlangen, entscheid das Amtsgericht Landsberg in einem Fall.

Die Kündigung des Mietverhältnisses, weil der Mieter den zuletzt beauftragten Makler trotz vorheriger Abmahnung nicht in die Wohnung gelassen hatte, war aber unwirksam.

(AG Landsberg, Urteil v. 6.2.2017, 3 C 701/16)

Besichtigungsrecht: Zeitlicher Abstand

Eine Vermieterin durfte vor dem Amtsgericht München eine Besichtigung verlangen, weil seit der vorigen Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen waren. Alle fünf Jahre dürfe ein Vermieter die Wohnung besichtigen, weil das einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspreche.

(AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15)

Ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Ob der Vermieter wie im vorliegenden Fall in längeren Zeitabständen zur Wohnungsbesichtigung berechtigt ist, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Auch das Amtsgericht Bonn sah kein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht des Vermieters. Dem Mieter stehe vielmehr auf Grundlage des Mietvertrages ein Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Räumlichkeiten zu. Der Vermieter war der Ansicht, der Mieter sei verpflichtet, auch Routinekontrollen zur generellen Untersuchung der Wohnung dulden zu müssen. 

(AG Bonn, Urteil v. 25. 5. 2005, 5 C 275/04) 

Zutritt ohne vertragliche Abrede 

Das Amtsgericht Düsseldorf wiederum sah den Mieter auch ohne vertragliche Abrede verpflichtet, den Vermieter zur Besichtigung oder Ausführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

Der Mieter wurde verurteilt, der Vermieterin und dem beauftragten Schornsteinfeger sowie einem Firmenmitarbeiter nach vorheriger schriftlicher Ankündigung eines Termins an einem Werktag zwischen 10:00 Uhr und 13:00 Uhr oder 15:00 Uhr bis 18:00 Uhr Zutritt zur Wohnung zu gewähren – und zwar durch Öffnen der Wohnungseingangstür und sämtlicher Zimmertüren.

(AG Düsseldorf, Urteil v. 26.7.2022, 236 C 127/22)

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