Wohnungsbesichtigung: Das sind die Rechte von Vermietern

An der Wohnungstür klingelt es. Der Vermieter bittet um Einlass, weil er seine Wohnung besichtigen will. Spontan darf er das aber nicht. Und er muss einen triftigen Grund haben, warum er die vermieteten Räume sehen will.

Berechtigte Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

Oft geht es darum, dass die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll. In solchen Fällen müssen Mieterinnen und Mieter hinnehmen, dass die Wohnung – in ihrer Anwesenheit – vom Vermieter und von Kaufinteressenten in Augenschein genommen wird.

Auch eine geplante Modernisierung ist ein berechtigter Grund. Darauf weist Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Rechtsberaterin beim Immobilienverband Deutschland (IVD) hin. Oder aber der Vermieter will sich mit Blick auf eine anstehende Neuvermietung ein aktuelles Bild von dem Objekt machen.

Auch wenn Vermieter die Mietsache aufgrund von Mängeln, die Mieter angezeigt haben, inspizieren will, ist das ein berechtigter Grund – ebenso wie der begründete Verdacht, dass die Mietpartei ihren Sorgfaltspflichten nicht genügend nachkommt: Etwa, wenn von der Wohnung ein andauernder übler Geruch ausgeht, oder wenn der Verdacht besteht, dass die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart privat, sondern gewerblich genutzt wird.

Ankündigung des Besichtigungstermins

Laut Rechtsprechung ist lediglich Voraussetzung, dass Vermieter den Besichtigungstermin "rechtzeitig im Voraus" ankündigen. "Eine übliche Ankündigungsfrist liegt oft bei ein bis zwei Wochen", so Engel-Lindner. In dringenden Fällen, etwa bei nötigen Reparaturen, könne die Ankündigung auch mal 48 Stunden vorher oder sogar ad hoc erfolgen.

Besichtigung der Wohnung ohne Zustimmung der Mieter

Wenn ein Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung der Mietpartei – zum Beispiel in deren Abwesenheit – besichtigt, begeht er Hausfriedensbruch. Wenn sich ein Hausfriedensbruch nachweisen lässt, kann das mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet werden.

Welche Räume der Wohnung müssen zugänglich sein?

Geht es um einen vom Mieter angezeigten Schaden, sollten die Räume zugänglich sein, die von dem Schaden betroffen sind. Und: "Die Wohnung sollte so aufgeräumt sein, dass die Besichtigung ohne Hindernisse oder Stolperfallen erfolgen kann", sagt Annett Engel-Lindner.

Steht eine Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnung an, müssen bei einer Besichtigung alle Räume zugänglich sein. Aufgeräumt muss es nicht zwingend sein.

Dauer der Besichtigung durch den Vermieter

Die Dauer der Wohnungsbesichtigung hängt vom Einzelfall ab. Soll die Wohnung oder das Haus verkauft werden, darf eine Besichtigung 30 bis 45 Minuten dauern, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Bei angezeigten Mängeln oder im Fall einer geplanten Modernisierung kann die Besichtigung oft schneller erfolgen.

Beauftragung Dritter mit der Wohnungsbesichtigung

In der Regel haben Vermieter das Recht, Dritte mit der Besichtigung der vermieteten Wohnung zu beauftragen. "Dabei kann es sich etwa um Immobilienmakler oder Handwerker handeln", so IVD-Rechtsexpertin Engel-Lindner.

Das biete sich an, wenn Vermieter selbst nicht in der Lage sind, die Besichtigung persönlich vorzunehmen oder wenn professionelle Hilfe bei der Vermietung oder dem Verkauf nötig ist.

Wenn Mieter die Besichtigung verweigern

Die Besichtigung können Mieter verweigern, wenn der Vermieter spontan und ohne triftigen Grund vorbeikommt. Den Zutritt zur Wohnung können sie auch verweigern, wenn die Besichtigung unangemessen häufig erfolgt – zum Beispiel mehrfach wöchentlich oder regelmäßig monatlich.

Auch zu einer Wohnungsbesichtigung zu einer unangemessenen Zeit können Mieter Nein sagen. Das sei etwa nachts oder bei Krankheit des Mieters der Fall, klärt Engel-Lindner auf. Ausnahme: Es liegt ein Notfall vor, das könnte etwa ein Wasserrohrbruch in der darüberliegenden Wohnung sein. Dann darf eine Wohnungsbesichtigung auch zu unangemessenen Zeiten sein.

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