| Mietrecht

Vermieter darf Wohnung nur bei konkretem Anlass besichtigen

Die Tür für den Vermieter bleibt zu
Bild: Heiko Birx ⁄

Der Vermieter einer Wohnung kann sich im Mietvertrag nicht das Recht vorbehalten, die Wohnung regelmäßig zu besichtigen. Ein Besichtigungsrecht steht dem Vermieter nur zu, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung.

Im Mietvertrag von 1995 ist dem Vermieter das Recht vorbehalten, die Wohnung „in angemessenen Abständen“ und „nach rechtzeitiger Ankündigung“ zu besichtigen, um deren Zustand zu prüfen. Auch für den Verkaufs- oder Wiedervermietungsfall räumt der Mietvertrag dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung ein. Der jetzige Vermieter hat die Wohnung 2004 erworben und ist in den Mietvertrag eingetreten. Im Zuge dessen hat er die Wohnung besichtigt.

Im Dezember 2012 forderte der Vermieter den Mieter auf, ihm Zutritt zur Wohnung zwecks erneuter Besichtigung zu gewähren und stellte mehrere Termine zur Auswahl. Gleichzeitig drohte der Vermieter eine Kündigung an, falls der Mieter die Termine ablehnt.

Nachdem der Mieter nicht reagierte und auch weitere mündliche Aufforderungen erfolglos blieben, forderte der Vermieter erneut einen Besichtigungstermin. Er wolle die Wohnung vermessen und auf mögliche bauliche Mängel untersuchen. Außerdem wolle er die Wohnung seiner Frau zeigen.

Der Mieter gewährte dem Vermieter dennoch zunächst keinen Zutritt zur Wohnung. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag im Juli 2013 ordentlich zum 30.4.2014.

Entscheidung

Die Kündigung war unwirksam. Die Weigerung des Mieters, dem Vermieter eine Besichtigung zu ermöglichen, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Der Mieter hat keine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt.

Die Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zur Wohnungsbesichtigung ohne konkreten Anlass einräumt, ist unwirksam. Zum einen ist nicht definiert, was unter einem „angemessenen Abstand“ und einer „rechtzeitigen Ankündigung“ zu verstehen ist. Zum anderen benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen. Während der Dauer des Mietvertrags steht dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zu. Zudem steht die Wohnung unter dem besonderen Schutz von Art. 13 GG. Dem Vermieter kann daher nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne konkreten Anlass regelmäßig zu besichtigen. Eine Vertragsklausel, die ein derartiges anlassloses Recht zum Betreten der Wohnung festschreibt, ist damit unwirksam.

Besichtigung nur mit Anlass

Der Mieter hat nur dann – unabhängig von einer ausdrücklichen Vertragsklausel – eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter Zutritt zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. So etwa, wenn der Mieter Mängel angezeigt hat oder der Vermieter Anhaltspunkte hat, dass der Mieter von der Wohnung vertragswidrigen Gebrauch macht oder seine Obhutspflichten vernachlässigt. Erforderliche Revisionen an technischen Einrichtungen oder das Ablesen von Zählern können ebenfalls ein Betretensrecht begründen. Auch bei Verkauf oder der Neuvermietung darf der Vermieter die Mietsache – sogar in Begleitung mit Interessenten – besichtigen.

Aus dem bloßen Umstand, dass er die Wohnung zuletzt 2004 besichtigt hat, kann der Vermieter kein Besichtigungsrecht herleiten. Auch das Ansinnen, die Wohnung zu vermessen und seiner Frau zeigen zu wollen, stellt keinen Grund für eine Besichtigung dar.

(AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil v. 27.10.2014, 6 C 1267/14)

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