Kein Verwalterwechsel durch Abspaltung von Teilbetrieb

Hintergrund

Die Eigentümerin zweiter Garagen in einer Wohnungseigentumsanlage verkaufte im August 2013 ihre Miteigentumsanteile. Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dies sieht die Teilungserklärung vor.

Für den Zeitraum 1.1.2012 bis 31.12.2016 wurde die A-GmbH zum Verwalter bestellt. Nach ihrer Bestellung zum Verwalter der Gemeinschaft übertrug die A-GmbH den selbstständigen Teilbetrieb „WEG-Verwaltung“ im Wege der Abspaltung auf die B-GmbH. Die A-GmbH verfügt über ein Stammkapital von 260.000 Euro, die B-GmbH über ein solches von 25.000 Euro.

Die Verkäuferin der Garagen legte beim Grundbuchamt die Zustimmung der B-GmbH zur Veräußerung vor. Das Grundbuchamt monierte die fehlende Zustimmung des Verwalters. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft der B-GmbH sei ein Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich und das entsprechende Protokoll vorzulegen. Denn die Abspaltung des Teilbetriebs habe zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft verwalterlos sei.

Im Laufe des Beschwerdeverfahrens reichte die Verkäuferin eine Veräußerungszustimmung der A-GmbH nach.

Entscheidung

Durch die Abspaltung ist die Gemeinschaft weder verwalterlos geworden noch hat es einen Verwalterwechsel gegeben. Verwalter der Gemeinschaft ist nach wie vor die A-GmbH. Auf deren Zustimmung kommt es an.

Zu einem Wechsel in der Verwaltung ist es trotz der Abspaltung des Teilbetriebs „WEG-Verwaltung“ aus der bisherigen A-GmbH nicht gekommen. Die B-GmbH ist nicht infolge der Abspaltung Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden, denn das Verwalteramt ist an die Person des Verwalters gebunden. Eine Rechtsnachfolge in das personenbezogene Verwalteramt findet grundsätzlich nicht statt, weil das Vertrauensverhältnis zum WEG-Verwalter eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer ausschließt, und zwar auch bei einer Abspaltung/Ausgliederung eines Teils eines Betriebs.

Ein Verwalterwechsel ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft - damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme - würde das auf Vertrauen angelegte Geschäftsbesorgungsverhältnis erheblich stören. Zudem spielt die Höhe des Stammkapitals für die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, wer sie verwalten soll, naturgemäß eine wichtige Rolle.

Wohnungseigentümergemeinschaft wird nicht verwalterlos

Aber auch wenn die Abspaltung des Teilbetriebs im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft unbeachtlich ist, wurde diese nicht verwalterlos. Vielmehr dauert die bisherige Verwalterbestellung fort. Die zum Verwalter bestellte juristische Person A-GmbH ist nicht erloschen, sondern existiert weiterhin, mögen sich auch deren Geschäftsaufgaben geändert haben. Dies hat aber auf die fortwährende Wirksamkeit des Bestellungsakts keinen Einfluss.

Da die Verkäuferin schließlich eine Zustimmung der A-GmbH beigebracht hat, konnte die Veräußerung der Garagen wirksam werden.

(OLG München, Beschluss v. 31.1.2014, 34 Wx 469/13)

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