11.03.2014 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung

Serienelemente
Verwalterzustimmung zum Wohnungsverkauf häufig erforderlich
Bild: Haufe Online Redaktion

Die Veräußerung eines Wohnungseigentums ist in vielen Eigentümergemeinschaften nur mit Zustimmung des Verwalters oder einer anderen Person zulässig.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich; auch können die Eigentümer einem unzumutbaren Miteigentümer nur unter strengen Voraussetzungen sein Wohnungseigentum entziehen. Die Eigentümer haben daher ein Interesse daran, dass problematische Erwerber gar nicht erst Eintritt in die Gemeinschaft finden. Diesem Interesse trägt § 12 WEG Rechnung: Demzufolge kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seiner Wohnung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf (Veräußerungszustimmung). In der Regel ist das Zustimmungserfordernis auf den Verwalter übertragen, weshalb man auch von Verwalterzustimmung spricht.

Eine Veräußerung ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden (z. B. Verkauf, Schenkung). Übertragungen per Erbfolge sind nicht erfasst.

Gründe für Verweigerung der Zustimmung

Der Verwalter (oder sonst Zustimmungspflichtige) darf die Veräußerungszustimmung nicht willkürlich verweigern, sondern nur, wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund besteht, d. h. Anhaltspunkte ernstlich befürchten lassen, der Erwerber werde seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern und der Gemeinschaft nicht erfüllen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist oder als bisheriger Mieter in der Anlage beharrlich gegen die Hausordnung verstößt. Bloße Meinungsverschiedenheiten mit dem Verwalter reichen nicht aus. Gründe, die in der Person des Veräußerers liegen (z. B. rückständige Hausgeldzahlungen), berechtigten nicht dazu, die Zustimmung zu verweigern.

Verwalter sollte sich erkundigen

Ersucht ein Veräußerer den Verwalter um dessen Zustimmung, sollte er die Informationen mitteilen, die dem Verwalter ermöglichen, den Erwerber zu beurteilen. Wenn der Verwalter Zweifel hat, ob er die Verwalterzustimmung erteilen soll, kann er u. U. auch die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss darüber entscheiden lassen.

Im Normalfall wird der Verwalter die Zustimmung erteilen müssen. Verweigert er die Verwalterzustimmung zu Unrecht, macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig.

Nachweis der Veräußerungszustimmung

Die Verwalterzustimmung muss dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden; ebenso ist der Nachweis der Verwaltereigenschaft zu erbringen. Daher ist zu empfehlen, die Unterschriften unter dem Versammlungsprotokoll, das den Bestellungsbeschluss dokumentiert, sofort öffentlich beglaubigen zu lassen. Dann ist der formgerechte Verwalternachweis im Veräußerungsfall griffbereit.

Kosten der Zustimmung

Die Kosten einer Verwalterzustimmung (Beglaubigungsgebühren; ggf. vereinbarte Sondervergütung) sind Verwaltungskosten, die grundsätzlich nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssels auf die Eigentümer umgelegt werden. Eine abweichende Kostenverteilung (z. B. Kostentragung durch den Veräußerer) kann vereinbart werden.

Aufhebung des Zustimmungserfordernisses

Die Eigentümer können eine Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 Abs. 4 WEG per Mehrheitsbeschluss ggf. aufheben; wollen sie ein Zustimmungserfordernis erst nachträglich einführen, bedarf dies hingegen zwingend einer Vereinbarung.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Verwalterzustimmung, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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