Mieter dürfen immer nach Mietpreisbremsen-Ausnahmen fragen

Hintergrund: Mieter will Auskunft zur Mietpreisbremse

Ein Mieter hatte im April 2021 eine Wohnung in Berlin angemietet. In Berlin gilt seit Juni 2015 die Mietpreisbremse.

Die Vermieterin hatte den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht darüber informiert, dass sie sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete gegebenenfalls auf Ausnahmetatbestände, etwa eine bestandsgeschützte Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen, berufen werde.

Der Mieter hielt die Miete für überhöht und beauftragte ein Inkassounternehmen, seine auf der Mietpreisbremse basierenden Ansprüche durchzusetzen. Dieses verlangte von der Vermieterin unter anderem Auskunft über die Miete im vorangegangenen Mietverhältnis, frühere Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungen, außerdem die Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Kosten.

Das Landgericht wies die Auskunftsklage mangels Rechtsschutzbedürfnis als unzulässig ab. Eine Auskunft helfe dem Mieter nicht weiter. Da die Vermieterin vorvertraglich weder Informationen über die Vormiete oder Modernisierungen erteilt noch dies bisher nachgeholt habe, könne sie sich nach § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB ohnehin nicht auf Ausnahmetatbestände berufen. Die Vermieterin sei vielmehr an die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete von maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden.

Entscheidung: Mieter kann immer Auskunft verlangen

Der BGH teilt diese Einschätzung nicht. Es fehlt nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage. Die Auskunftsklage ist zulässig, und zwar auch dann, wenn der Vermieter sich wegen der versäumten vorvertraglichen Information zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen kann.

Auskunftspflichten des Vermieters

Im Rahmen der Mietpreisbremse bestehen zwei voneinander unabhängige Auskunftspflichten des Vermieters:

• Vorvertragliche Auskunftspflicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB: Möchte sich der Vermieter zur Rechtfertigung einer höheren Miete auf einen Ausnahmetatbestand berufen, etwa eine bestandsgeschützte Vormiete nach § 556e BGB oder durchgeführte Modernisierungen nach § 556f BGB, muss er den Mieter bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Versäumt er dies, darf er sich zunächst nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen (§ 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB). Erst wenn er die Information nachholt, beginnt eine Frist von zwei Jahren, nach deren Ablauf er sich auf eine höhere, durch Vormiete oder Modernisierung gerechtfertigte Miete stützen kann.
• Auskunft auf Verlangen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB: Unabhängig von der vorvertraglichen Information kann der Mieter jederzeit Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, etwa zur Höhe der Vormiete, zu früheren Mieterhöhungen oder zu Modernisierungskosten.

Auskunft trotz Berufungssperre

Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB bleibt trotz Versäumnis der vorvertraglichen Information bestehen, weil der Vermieter nicht dauerhaft gehindert ist, sich auf eine Ausnahme zu berufen. Holt er die vorvertragliche Information nach, kann er sich nach Ablauf von zwei Jahren auf einen Ausnahmetatbestand berufen und gegebenenfalls eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Der Mieter hat ein schutzwürdiges Interesse, die Berechtigung der vereinbarten Miete auch für künftige Zeiträume zu prüfen und dafür schon jetzt zu erfahren, welche Tatsachen künftig relevant werden könnten, auch wenn die Auskunft selbst die Zweijahresfrist erst in Gang setzt.

Mieter muss Vor- und Nachteile des Auskunftsverlangens abwägen

Die verlangte Auskunft kann zwar den wirtschaftlichen Interessen des Mieters schaden, weil sie der Vermieterin überhaupt erst die Möglichkeit gibt, sich nach zwei Jahren auf eine höhere Miete zu berufen. Doch dies führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage.

Es ist allein Sache des Mieters, hier abzuwägen. Er kann durch ein Auskunftsverlangen Klarheit über eine möglicherweise künftig höhere Miete gewinnen, muss dafür aber in Kauf nehmen, dass die selbst erbetene Auskunft die Zweijahresfrist in Gang setzt. Alternativ kann er auf die Auskunft verzichten. Entscheidet er sich für die Auskunft, kann ihm der Rechtsschutz nicht mit dem Argument des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses versagt werden.

( BGH, Urteil v. 1.7.2026, VIII ZR 211/23 )

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Mietpreisbremse: Gesetzliche Grundlage

§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung (…) bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

 (…)

§ 556e BGB Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. (…)

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f BGB Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

§ 556g BGB Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. (…)

(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,
2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.