Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung ist hingegen nicht umlegbar.

Hintergrund: Gebäudeversicherung umfasst Mietausfall

Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung streiten über die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung.

Der Formularmietvertrag sieht vor, dass die Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung von der Mieterin zu tragen sind.

Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“ schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.

Die Mieterin meint, aus den Kosten der Gebäudeversicherung sei der Teil der Prämie herauszurechnen, der auf das Risiko Mitausfall entfällt. Den herauszurechnenden Prämienanteil habe die Vermieterin nicht konkretisiert, so dass die Kosten insgesamt nicht umlagefähig seien.

Entscheidung: Gebäudeversicherung ist komplett umlagefähig

Die Vermieterin kann die Kosten für die Gebäudeversicherung einschließlich des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils als Betriebskosten auf die Mieterin umlegen.

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.

Die von der Vermieterin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV. Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Mietsache. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist, anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf, kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist zudem seit längerer Zeit fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

Die streitgegenständliche Versicherung dient dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Zweck ist die Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Daran ändert es nichts, dass der infolge eines Gebäudeschadens entstandene Mietausfall mitversichert ist.

Ein Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Er darf vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.

Diesen Anforderungen trägt die hier umstrittene Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen so verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Ein solcher Regressverzicht ergibt sich aus einer Auslegung des Versicherungsvertrages. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

(BGH, Urteil v. 6.6.2018, VIII ZR 38/17)

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