Warmwasser nicht separat gemessen: Mieter darf Heizkosten kürzen

Hintergrund: Verbundene Anlage ohne Wärmemengenzähler

Der ehemalige Mieter und die Vermieterin einer Wohnung streiten über die Kürzung von Heizkosten.

In dem Gebäude werden Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Ein Wärmemengenzähler, der die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge erfasst, ist nicht vorhanden.

In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 rechnete die Vermieterin unter anderem die Heiz- und Warmwasserkosten ab. Mangels Erfassung der auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge wurden die Kosten für Warmwasser einerseits und Heizung andererseits rechnerisch unter Berufung auf die in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV genannte Formel ermittelt. Die so ermittelten Kosten teilte die Vermieterin dann teilweise nach Wohnfläche und teilweise nach dem mittels Heizkostenverteilern bzw. Warmwasserzähler ermittelten Verbrauch auf.

Der Mieter meint, ihm stehe im Hinblick auf die Kosten für Heizung und Warmwasser ein Kürzungsrecht zu, weil es sich nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung handle.

Entscheidung: Warmwasseranteil muss gemessen werden

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Ein Mieter darf den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten für Wärme und Warmwasser um 15 Prozent kürzen, soweit diese Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind. Das ergibt sich aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Eine Abrechnung ist dann nicht verbrauchsabhängig, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den Bestimmungen der HeizkostenV entspricht. Hieran gemessen sind die Kosten für Wärme und Warmwasser im vorliegenden Fall nicht verbrauchsabhängig abgerechnet.

In Objekten mit zentraler Heizungsanlage oder Wärmelieferung sind Heizkosten nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen, so § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Dies soll die Nutzer zu einem sparsamen Umgang mit Energie anhalten. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, ist der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

Bei einer zentralen verbundenen Anlage sind die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten anhand der jeweiligen Anteile am Wärmeverbrauch aufzuteilen. Um die Anteile von Heizung beziehungsweise Warmwasser am Wärmeverbrauch zu ermitteln, ist die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen, so § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV. Aus der Differenz zum Gesamtverbrauch der verbundenen Anlage ergibt sich der auf die Heizung entfallende Verbrauch.

Ein Wärmezähler, der die Wärmemenge für die zentrale Warmwasserversorgung misst, war hier jedoch nicht vorhanden. Die Vermieterin durfte die Anteile von Heizung und Warmwasser auch nicht ersatzweise rechnerisch ermitteln. Das Ersatzverfahren nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn eine Messung nicht möglich ist. Dies war hier nicht der Fall. Daher war die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig, auch wenn in den einzelnen Wohnungen Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler eingebaut waren. 

Die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung hat zur Folge, dass dem Mieter im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 Prozent zusteht.

(BGH, Urteil v. 12.1.2022, VIII ZR 151/20)

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