Jahresabrechnung: Heizkosten und verbundene Anlagen

1 Leitsatz

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i. S. v. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar eine Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, nicht aber die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmezähler.

2 Normenkette

§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV

3 Das Problem

In einem Mietshaus werden die Heizungswärme und das Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist (verbundene Anlage). Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem Wärmezähler gemessen.

In den Betriebskostenabrechnungen verteilt der Vermieter die Gesamtkosten der Heizungsanlage wegen der fehlenden Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge unter Berufung auf die in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV genannte Formel ersatzweise rechnerisch auf die Kosten für Warmwasser und auf die Heizkosten. Die auf diese Weise ermittelten Kosten für Warmwasser und Heizung legt er im Folgenden zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % anhand der Verbrauchswerte um, die mittels der für die Mietwohnungen installierten Heizkostenverteiler und der Warmwasserzähler ermittelt werden. Die Mieter meinen, so gehe das nicht. Sie kürzen daher gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV den auf sie entfallenden Anteil um 15 %.

4 Die Entscheidung

Der BGH meint, die Mieter hätten ordnungsmäßig gehandelt! Gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV habe der Nutzer nämlich das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen, wenn die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet würden. Eine Abrechnung sei i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dann nicht "verbrauchsabhängig", wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspreche. Und dies sei der Fall! Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV seien die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen, und zwar gem. § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sehe § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen sei. Zu diesem Zweck regele § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu messen sei. Hieran fehle es aber.

5 Hinweis

Problemüberblick

Wir stellen diesen zum Mietrecht entschiedenen Fall an dieser Stelle dar, da das Ergebnis im Wohnungseigentumsrecht teilweise identisch ist.

Nach § 4 Abs. 1 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. In der Regel geschieht dies durch die getrennte Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser. Im Einzelfall gibt es aber auch sog. verbundene Anlagen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV, der Anteil am Brennstoffverbrauch nach § 9 Abs. 3 HeizkostenV zu ermitteln (§ 9 Abs. 1 Satz 6 HeizkostenV). Dazu ist die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) grundsätzlich (etwas anderes gilt, wenn die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann) mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist im Folgenden grundsätzlich nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu verteilen (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV).

Im Fall gab es diesen Wärmemengenzähler nicht. Der Vermieter hatte sich daher einer Formel bedient, die sich in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV findet (Q = 32 × AWohn). Nach dieser Formel kann in Ausnahmefällen, wenn nämlich weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden kann, die Wärmemenge, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfällt, nach einer Zahlenwertgleichung bestimmt werden.

Streitig war, ob der Mieter wegen dieses Vorgehens berechtigt war, wegen eines etwaigen Verstoßes gegen die HeizkostenV von seinem Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

Kürzungsrecht

Der BGH bejaht ein Kürzungsrecht des Mieters. Die Voraussetzung des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV sei nicht gegeben gewesen. Denn dem Vermieter sei es möglich gewesen, das Volumen des verbrauchten Wassers ...