Rohrwärmekorrektur nur bei freiliegenden Leitungen

Hintergrund: Vermieter verteilen Wärme von Unterputzrohren auf Nutzer

Die Mieterin einer Wohnung in Dresden verlangt von den Vermietern die Auszahlung eines Guthabens aus mehreren Betriebskostenabrechnungen.

Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2010, 2011 und 2012 berücksichtigten die Vermieter die nicht erfasste Rohrwärme nach den Regeln der Technik auf der Grundlage des Beiblattes "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077. Dieses sieht verschiedene Möglichkeiten vor, den Anteil der Rohrwärme am gesamten Wärmeverbrauch zu ermitteln, der dann als erfasster Wärmeverbrauch auf die Nutzer verteilt wird.

Die Mieterin meint, die von den Vermietern gewählte Berechnungsweise sei nicht korrekt. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV, der bei überwiegend ungedämmten Leitungen eine Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach den Regeln der Technik gestattet, sei nur anwendbar, wenn die ungedämmten Leitungen der Wärmeverteilung freiliegend verlegt sind. Dies ist hier aber nicht der Fall.

Ohne die Verteilung der Rohrwärme als erfasster Wärmeverbrauch ergäbe sich aus den Abrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 ein Guthaben der Mieterin von insgesamt 489 Euro. Die Vermieterin verlangt die Auszahlung dieses Guthabens.

Entscheidung: Vorschrift erfasst nur freiliegende Leitungen 

Die Vermieter müssen der Mieterin das Guthaben erstatten. Die Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft.

In Gebäuden, in denen die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Das ergibt sich aus § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV. Solche Regeln der Technik enthält das von den Vermietern verwendete Beiblatt der VDI-Richtlinie 2077.

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV setzt nach seinem Wortlaut allerdings voraus, dass die ungedämmten Leitungen freiliegend verlegt sind. Freiliegend sind nach der Begründung der HeizKV auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen.

Entgegen einer verbreiteten Meinung ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV nicht analog anzuwenden, wenn die Leitungen zwar überwiegend ungedämmt, allerdings unter Putz oder im Estrich verlegt sind. Für eine Analogie fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke.

Demnach durften die Vermieter hier die Rohrwärme nicht nach anerkannten Regeln der Technik ermitteln und als erfassten Verbrauch auf die Nutzer verteilen.

(BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 5/16)

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BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Betriebskosten​​​​​​​

§ 7 HeizKV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.