Vermieter muss Betriebskosten in der Abrechnung aufschlüsseln

Hintergrund: Vermieter fasst Positionen in Betriebskostenabrechnung zusammen

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. In der Betriebskostenabrechnung hat die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst. Der Mieter hält die Abrechnung insoweit für formell unwirksam.

Entscheidung: Aufschlüsselung nach Betriebskostenkatalog erforderlich

Die Betriebskostenabrechnung ist bezüglich der zusammengefassten Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung formell nicht ordnungsgemäß.

Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass eine Belegeinsicht nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer muss er die Kosten dann nicht aufschlüsseln.

Zusammenfassung verschiedener Katalogziffern unzulässig

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig. Eine Ausnahme hat der BGH lediglich bezüglich der sachlich eng zusammenhängenden Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

Dementsprechend ist es unzulässig, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zusammenzufassen. Hierbei handelt es sich auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Das gilt auch, wenn diese Kosten von der Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid - wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten - abgerechnet werden.

Vermieter kann nicht auf Belegeinsicht verweisen

Für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter durch Belegeinsicht hätte ermitteln können, wie sich die zusammengefasste Position auf Grundsteuer und Straßenreinigung aufteilt. Diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen. Es reicht auch nicht, dem Mieter mit der Abrechnung eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde zu übersenden.

(BGH Beschluss vom 24.01.2017 - VIII ZR 285/15)
 

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