Blackout: Was Vermieter wissen sollten

Der massive Stromausfall in Berlin rückt für Vermieter ein Risiko wieder oder zunehmend in den Fokus: Wird die Energieversorgung durch höhere Gewalt, Sabotage oder hybride Kriegsführung gestört, ist Ärger mit Mietern, Nutzungsausfällen oder Haftungsfragen vorprogrammiert. Gerade in Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien kann ein Blackout massive Folgekosten verursachen.

"Viele Vermieter unterschätzen, wie abhängig ihre Objekte inzwischen von stabiler Energieversorgung sind – technisch wie rechtlich", schreibt der Karlsruher Bauunternehmer und Projektentwickler Johannes Fritz in einem Beitrag bei der Deutschen Presse-Agentur. Welche Vorsorge für Eigentümer und Vermieter sinnvoll ist.

Stromausfall: Wärmepumpen & Co. als Schwachstellen

Moderne Gebäude sind hochgradig elektrifiziert und digital gesteuert. Fällt die Energieversorgung komplett oder länger aus, kann laut Fritz die Substanz selbst gefährdet sein. Denn gerade neue Heiz- und Haustechnik reagiere empfindlich auf Stillstand, insbesondere bei winterlichen Temperaturen.

Besonders kritisch sind demnach Wärmepumpen. Ohne Strom stellen sie den Betrieb ein, bei Frost können Umwälzpumpen zum Stillstand kommen, Wärmetauscher einfrieren und Verdichter irreparabel beschädigt werden. Bei Anlagen mit dem Kältemittel Propan (R290) kann es zu Materialschäden und Leckagen kommen, die im Extremfall erhebliche Gefahren nach sich ziehen.

"Für Vermieter bedeutet das im Ernstfall einen vollständigen Anlagenausfall", so der Unternehmer. Lange Lieferzeiten für Ersatzgeräte, monatelange Ausfälle der Wärmeversorgung und Kosten im fünfstelligen Bereich pro Anlage seien reale Konsequenzen.

Blackout: Folgeschäden und Nutzungsausfälle

Ein längerer Stromausfall kann demnach die komplette Haustechnik betreffen: Heizungs- und Trinkwasserleitungen können einfrieren, ebenso Fußbodenheizungen. Sobald der Betrieb wieder anläuft, drohen massive Wasserschäden, die Gebäudeteile unbewohnbar machen können. Dann geht es laut Fritz nicht mehr allein um Mietminderungen, sondern um Nutzungsausfälle und Sanierungen der technischen Infrastruktur.

Fallen in modernen Immobilien mehrere Systeme gleichzeitig aus – Lüftungsanlagen sorgen nicht mehr für Luftaustausch, elektrische Rollläden lassen sich weder öffnen noch schließen, Tiefgaragentore blockieren die Zufahrt, Aufzüge stehen still –, kann das für die Mieter zum gravierenden Einschnitt führen, im schlimmsten Fall kann ein Gebäude nicht mehr sicher betreten oder verlassen werden.

Worst Case für Mieter und Vermieter bei Stromausfall

Abgesehen von der Gebäudetechnik, geht ein massiver Stromausfall auch zu Lasten der Mobilität der Mieter, gibt Klein zu bedenken: Elektrofahrzeuge können nicht nachgeladen werden, blockierte Tiefgaragen verhindern die Nutzung oder Mobilfunknetze verfügen nur über begrenzte Notstromreserven, Router, WLAN und Ladegeräte fallen aus. Menschen, die auf Hilfe angewiesen sind, können schwerlich Hilfe organisieren.

Im ungünstigsten Szenario bleibt Bewohnern nur, das Gebäude zu Fuß zu verlassen. Mehrfamilienhäuser, urbane Quartiere und stark technisierte Neubauten sind davon besonders betroffen. Für Vermieter entstehen daraus nicht nur soziale Herausforderungen, sondern auch erhebliche Haftungsfragen und Risiken für den langfristigen Immobilienwert.

Sachschäden, Haftung: Wirtschaftliches Risiko von Blackouts

"Der Berliner Stromausfall macht deutlich, dass es sich bei Blackouts nicht um ein reines Komfortproblem handelt", schlussfolgert Fritz. Vielmehr gehe es um Sachschäden, Haftungsrisiken und im Kern um die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Immobilien. Vorsorge rücke damit in den Bereich der professionellen Sorgfaltspflicht: Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher und Notstromkonzepte könnten dazu beitragen, Schäden zu begrenzen und die Funktionsfähigkeit zentraler Systeme zumindest teilweise aufrechtzuerhalten.

Resilienz ist damit kein optionaler Zusatz mehr. Sie entwickelt sich zur Grundvoraussetzung für bewohnbare, sichere und wirtschaftlich stabile Gebäude. Für Vermieter bedeutet das, Risiken realistisch zu bewerten, Zuständigkeiten klar zu definieren und die eigene Immobilie auf Szenarien vorzubereiten, die längst keine Ausnahme mehr darstellen.

Mieter können grundsätzlich eine Mietminderung geltend machen, wenn ein Ausfall der Stromversorgung oder der Heizung im Winter den Wohnkomfort erheblich beeinträchtigt, auch wenn er durch Sabotage oder technische Störungen verursacht wurde. Darauf hat kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB) hingewiesen.

Stromausfall: Welche Versicherung kommt für Schäden auf?

Kommen technische Geräte wie Computer oder Haushaltsgeräte durch den plötzlichen Stromausfall oder die spätere Wiederherstellung der Stromversorgung zu Schaden, leisten in der Regel nur besonders leistungsstarke Hausratversicherungen entsprechende Entschädigungen, teilte der Bund der Versicherten mit. In vielen Versicherungsbedingungen sind nur Überspannungs-, Überstrom- oder Kurzschlussschäden berücksichtigt, die Folge eines Blitzeinschlags sind.

Auch bestehende private Elektronikversicherungen können für die Regulierung der Schäden aufkommen, wenn die entsprechenden Gefahren mit abgesichert sind. Außerdem kann es im Rahmen von Stromausfällen im Winter zu frostbedingten Schäden an Wasserleitungen kommen. Wenn das Wasser in den Rohren in ungeheizten Häusern nicht mehr zirkuliert, kann es schneller gefrieren und die Leitungen zum Platzen bringen. 

Dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zufolge leisten bei solchen Schäden ebenfalls die Hausrat- oder die Wohngebäudeversicherung. Wichtig sei es, schnellstmöglich nach Eintritt des Schadens eine Anzeige beim Versicherer zu stellen.

Städtetag für "nationale Blackout-Reserve"

Der Deutsche Städtetag fordert eine "nationale Blackout-Reserve" des Bundes mit mobilen Kraftwerken. Einzelne Einrichtungen wie Krankenhäuser oder Pflegeheime mit Notstromaggregaten zu versorgen, sei zwar wichtig und gut, sagte Hauptgeschäftsführer Christian Schuchardt der "Rheinischen Post", noch besser wäre es aber, "wenn wir mit mobilen Kraftwerken gleich ganze Quartiere mit Wärme und Strom versorgen könnten."

Die vom Verband kommunaler Unternehmen (VKU) angeregte "Nationale Reserve Blackout und Krisenintervention" würde Anlagen zur mobilen Stromerzeugung im Umfang von mehreren Hundert Megawatt Leistung umfassen. Zwar halten das Technische Hilfswerk oder die Bundeswehr Generatoren vor, der VKU-Vorschlag hätte aber eine größere Dimension und könnte deutlich mehr Menschen versorgen.

Das könnte Sie auch interessieren:

Covid-19, höhere Gewalt und das Immobilienrecht