Coronavirus – Höhere Gewalt und das Immobilienrecht

Die Corona-Pandemie sorgt auch in der Immobilienbranche für Unsicherheit. Was passiert zum Beispiel, wenn ein Dienstleister wegen der Krise den Vertrag nicht erfüllen kann – liegt dann ein Fall höherer Gewalt vor? Unser Autor gibt Antworten auf diese und andere rechtliche Fragen.

Für Baustellen des Bundes hat das Bundesinnenministerium erlassen, dass es als höhere Gewalt eingestuft werden kann, wenn die Bauunternehmen wegen der Corona-Krise in Verzug kommen. Strafen wegen verspäteter Fertigstellung fallen weg, sollte eine Überprüfung ergeben, dass der Verzug in der Epidemie begründet ist. Für private Baufirmen und andere Immobilienmarktakteure, vor allem Mieter und Vermieter, steht zunächst auch weiterhin die Frage im Raum, ob sich einer der Vertragspartner generell auf höhere Gewalt berufen kann. Das ist in der Pauschalität nicht der Fall. Verträge sind grundsätzlich zu erfüllen.

Welche Partei dabei welche Risiken eingeht, hängt von den Vertragsbedingungen, den Gesetzen und der Rechtsprechung ab. Es gilt der Grundsatz: auch unverschuldete Zahlungsunfähigkeit befreit nicht von der Leistungspflicht. Das ist nur in bestimmten Ausnahmefällen vorgesehen.

Immobilienwirtschaftsrecht und höhere Gewalt

Regeln zu höherer Gewalt werden entweder vertraglich vereinbart – häufig in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) –, oder ergeben sich aufgrund von allgemeinen, gesetzlichen Bestimmungen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bestimmt beispielsweise § 286 Abs. 4, dass ein Schuldner nicht in Verzug gerät, wenn die (fristgerechte) Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Dies ist insbesondere bei höherer Gewalt der Fall. Ein weiteres Beispiel: In den §§ 6 und 7 VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ist höhere Gewalt ausdrücklich für solche Bauverträge genannt.

Letztlich bleiben aber vor allem die allgemeinen Regelungen der §§ 275 und 313 des BGB. Diese sprechen zwar im Wortlaut nicht ausdrücklich von höherer Gewalt, aber sie sehen zum einen den Ausschluss einer Leistungspflicht vor, wenn es unmöglich wird, die Leistung zu erfüllen – zum anderen regeln sie die mögliche Anpassung eines Vertrages bei schwerwiegender Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss.

Covid-19-Pandemie: Ein Fall höherer Gewalt im Sinne der gesetzlichen Regelungen?

Ob ein Fall von höherer Gewalt im Sinne des deutschen Zivilrechts vorliegt, wird von der Rechtsprechung einzelfallabhängig entschieden. Für den Bundesgerichtshof (BGH) ist höhere Gewalt ein "betriebsfremdes, von außen durch elementare Naturkräfte oder durch Handlungen dritter Personen herbeigeführtes Ereignis, dass nach menschlicher Einsicht und Erfahrung unvorhersehbar ist, mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch die äußerste, nach der Sachlage vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit vom Betriebsunternehmer in Kauf zu nehmen ist".

Die Definition besteht aus drei wesentlichen Elementen: Unvorhersehbarkeit, Unvermeidbarkeit sowie Außergewöhnlichkeit. Das können Krieg, Naturkatastrophen und auch Epidemien sein. Das neuartige Coronavirus und die von ihm in Deutschland verursachte  Pandemie könnte im Sinne der Formel des BGH höhere Gewalt sein. Bisher hat die Rechtsprechung (im Bereich des Reiserechts) zum Beispiel die Aschewolke des isländischen Vulkan Eyjafjallajökull 2010 oder den Reaktorunfall in Tschernobyl 1986 als nicht vorhersehbare höhere Gewalt eingestuft.

Wo nicht von höherer Gewalt ausgegangen werden kann, sollten ein Vertragspartner bei drohenden Schwierigkeiten in den Vertragsbeziehungen den Vertragspartner umgehend ansprechen. Gegebenenfalls muss nachgewiesen werden, dass umfassend Vorsorge getroffen wurde – und dass trotz der aufgewendeten Sorgfalt die Umstände nicht geändert werden konnten.

Bauverträge und Bauablaufstörung wegen Covid-19

Kommt die VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B zur Anwendung, dann gilt § 6 VOB/B: Demnach werden die Ausführungsfristen verlängert, wenn die Behinderung durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände verursacht wurde. Die Fristverlängerung wird nach der Dauer der Bauverzögerungen mit einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und der etwaigen Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit berechnet.
 
Muss die Arbeit für eine längere Dauer unterbrochen werden, ohne dass die Leistung dauerhaft unmöglich wird, dann sind die bereits ausgeführten Leistungen nach den Vertragspreisen abzurechnen. Außerdem müssen die Kosten vergütet werden, die dem Auftragnehmer bereits entstanden sind. Dauert die Unterbrechung länger als drei Monate an, kann der Vertrag von beiden Teilen schriftlich gekündigt werden.

Aus Ablaufstörungen können sich unter den in § 5 Abs. 4 VOB/B genannten Voraussetzungen Schadensersatzansprüche gemäß § 6 Abs. 6 VOB/B oder auch die Möglichkeit zur Kündigung nach § 8 Abs. 3 VOB/B ergeben. Eine vorwerfbare Verletzung der Nebenpflicht (Anzeigepflicht) begründet Schadensersatzansprüche des Auftraggebers, wenn dieser bei Anzeige die schadenstiftende Behinderung rechtzeitig hätte abstellen können.

Anspruch auf Bauzeitverlängerung

Auch die Standardbedingungen der FIDIC, Fédération Internationale des Ingénieurs Conseils, für Bau- und Anlagenbauverträge enthalten in Klausel 8.4 und 19 im Red Book und im Yellow Book Regeln zu Bauzeitverlängerungen aufgrund von höherer Gewalt.

Die Klauseln der FIDIC-Standardbedingungen geben dem Auftragnehmer bei unvorhersehbaren Einschränkungen in der Verfügbarkeit von Arbeitskraft oder Material in Folge einer Pandemie oder von Regierungsmaßnahmen einen Anspruch auf Bauzeitverlängerung.

Unbedingt zu beachten ist § 6 VOB/B. Aus dieser Bestimmung ergibt sich eine unverzügliche, schriftliche Anzeigepflicht des Auftragnehmers. Die sogenannte Behinderungsanzeige dient der Information des Auftraggebers über Störungen und warnt ihn. Sie sind gut beraten, auch in der aktuellen Corona-Situation in Deutschland eine Behinderungsanzeige unverzüglich abzugeben, sollte das nötig werden.

Tipp: Umstände der Behinderung – etwa Bauverzögerungen – detailliert dokumentieren

Der Auftragnehmer muss alles tun, was ihm "billigerweise" zugemutet werden kann, um die Fortsetzung der Arbeiten möglich zu machen – fallen die hindernden Umstände weg, müssen die Arbeiten "ohne weiteres und unverzüglich" wieder aufgenommen werden. Der Auftraggeber ist davon zu benachrichtigen.

Insbesondere im Hinblick auf eine mögliche gerichtliche Auseinandersetzung sollten  die Umstände, aus denen sich eine Behinderung ergibt, möglichst detailliert dokumentiert werden. Das gilt auch für die Bemühungen um Alternativen, mit denen versucht wurde, die Arbeiten fortzusetzen. Die Dokumentation ist wichtig, um im Rahmen der Beweisaufnahme der Frage nach dem Ergreifen aller zumutbaren Maßnahmen standzuhalten.

Corona-Krise, Umsatzeinbußen bei gewerblichen Mietern und Mietenmoratorium

Die Covid-19-Pandemie hat bei einigen gewerblichen Mietern bereits zu Umsatzeinbußen geführt. Wie wirkt sich das auf das Mietverhältnis aus? Können Mietzahlungen verweigert werden?

Nein. Nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung – abgeleitet aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht – muss jeder für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen. Eine ordentliche oder auch eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges wäre nach der derzeitigen Rechtslage gerechtfertigt, sobald der Kündigungsgrund des § 543 II 1 Nr. 3 BGB vorliegt: Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung oder "eines nicht unerheblichen Teils der Miete" in Verzug – das gilt auch für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, wenn der Betrag die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Bundestag wird heute in erster, zweiter und dritter Lesung über einen Gesetzentwurf "zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" beraten. Das Gesetz, das bereits Ende der Woche auch noch durch den Bundesrat soll und bereits Ende März verabschiedet werden könnte, soll Mieter und Pächter vor einer Kündigung schützen, wenn die wegen Einkommensausfällen aufgrund der Corona-Krise ihre Miete nicht bezahlen können.

Für alle Mietverträge soll das oben genannte Recht des Vermieters zur Kündigung von Mietverhältnissen gem. § 542 II 1 Nr. 3 BGB eingeschränkt werden. Vermieter dürften danach wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Auswirkungen der Pandemie muss der Mieter glaubhaft machen und im Prozess beweisen können. Die Kündigungsmöglichkeit lebt erst wieder nach 24 Monaten auf, nach derzeitigem Stand also am 1.7.2022, wenn die nicht gezahlten Mieten bis dahin noch nicht nachgezahlt wurden. Die zeitlichen Parameter der Regelung sollen anpassbar sein, wenn die Krise länger andauert.

Mietenmoratorium: Was ändert sich?

Das Gesetzesvorhaben ändert jedoch nichts an der weiterhin bestehenden Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete. Daher befindet sich der Mieter auch in Verzug mit der Mietzahlung, sollte er diese nicht leisten, und muss dementsprechend Verzugszinsen zahlen.

Die behördlich angeordnete Schließung oder die eigenverantwortliche Schließung aus wirtschaftlichen Gründen durch den Mieter stellen keinen Mietmangel dar. Die Maßnahmen gelten nur als Folge der Reaktion der staatlichen Behörden auf die aktuelle Lage – diese Maßnahmen selbst dürften  keine höhere Gewalt darstellen. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen werden nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung nur dann als Mangel angesehen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen.

In der aktuellen Situation handelt es sich um rein betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe. Das Risiko der Betriebsart trägt regelmäßig der Mieter. Ein Mangel aufgrund der Beschaffenheit der Mietsache liegt gerade nicht vor.

Vertragsanpassung und ...

Insbesondere in gewerblichen Mietverträgen ist ein Anspruch auf Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der "Störung der Geschäftsgrundlage" denkbar – dabei muss die Risikoverteilung des Mietvertrages berücksichtigt werden. Die Rechtsprechung ist ausgesprochen restriktiv bei der Anwendung dieses Rechtsinstituts. Derzeit ist nicht abzusehen, ob die Gerichte ihre Entscheidungspraxis anpassen – oder wie sie auf die Maßnahmen des Gesetzgebers reagieren werden.

Die wirtschaftliche Not eines gewerblichen Mieters kann nach § 543 Absatz 1 BGB nur im Ausnahmefall zu einer außerordentlichen Kündigung führen – nämlich wegen eines "wichtigen Grundes". Die Gründe für eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am Mietverhältnis müssen aus dem wirtschaftlichen Risikobereich beider Vertragspartner gleichermaßen kommen und dürfen nicht auf einseitigen Motiven beruhen.

... Sonderkündigungsrecht

Ob die Hürde der Unzumutbarkeit bei laufenden Mietverträgen überschritten ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. In Betracht kommt vorrangig jedoch auch hier die Möglichkeit zur Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage).

Auch private Mieter können von Zahlungsschwierigkeiten betroffen sein, etwa dann, wenn ein Arbeitgeber aufgrund von Gewinneinbußen Löhne nicht mehr zahlen kann – was den Mieter wiederum in Zahlungsnot bringen könnte. In diesem Fall gilt dasselbe wie bei gewerblichen Mietverhältnissen. Zahlungsunfähigkeit schließt die Zahlungspflicht und den Verzug grundsätzlich nicht aus. Aber gerade den privaten Wohnungsmietern soll das bereits erwähnte Gesetz "zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie" Erleichterungen bringen.


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Schlagworte zum Thema:  Coronavirus, Immobilienrecht