Kostenklausel muss keine Obergrenze nennen

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Kosten für die Wartung einer Gastherme. Im Formular-Mietvertrag von Jahr 1987 heißt es hierzu:

„Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma … durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."

Die Vermieterin verlangt für die im Jahr 2010 durchgeführte Wartung von der Mieterin die Zahlung der anteilig entstandenen Kosten von 58,48 Euro.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Mietvertragsklausel über die Kostentragungspflicht ist wirksam, sodass die Vermieterin einen Anspruch auf Zahlung der Wartungskosten hat.

Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreift.

Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen, kann aber offen bleiben, denn die Mieterin muss die Kosten jedenfalls aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag tragen. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, muss der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.

Soweit sich aus einem Urteil des BGH zu dieser Frage aus dem Jahr 1991 etwas anderes ergibt, hält das Gericht hieran nicht fest.

(BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12)