Erleichtertes Vorkaufsrecht, Baugebot und Umwandlungsverbot auf dem Vormarsch

Überblick

Der Wohnungsbau auf brachliegenden Flächen soll in Baden-Württemberg einfacher werden. Die Landesregierung will dafür bestimmten Kommunen ein besonderes Vorkaufsrecht einräumen. Mit der geplanten Rechtsverordnung wird das Baulandmobilisierungsgesetz umgesetzt. Auch ein Baugebot soll kommen.

In 89 baden-württembergischen Städten und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Diese Kommunen sollen nun ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke bekommen. Eine entsprechende Rechtsverordnung sei in Arbeit, teilte die Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen in Stuttgart mit. Auch ein erweitertes Baugebot soll es geben.

In beiden Fällen ist ein Bebauungsplan notwendig – deshalb sei außerdem vorgesehen, zugunsten des Wohnungsbaus leichter von bestehenden Bebauungsplänen abweichen zu können, insbesondere im Innenbereich. Mit der geplanten Rechtsverordnung setzt Baden-Württemberg das Baulandmobilisierungsgesetz um.

"Umwandlungsverbot" vorerst nicht geplant

Eine Regelung, die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den besagten Gemeinden untersagt, wird es in Baden-Württemberg aber vorerst nicht geben. "Hier fahren wir auf Sicht", erklärte die Ministerin. Die Option bleibe auf dem Tisch, doch aktuell würden die Kommunen hier kein drängendes Problem sehen. Die CDU-Politikerin verwies auch auf den Verwaltungsaufwand, den so eine Regelung mitbringe. "Wir wollen hier daher auf die Schnelle nichts erzwingen – zumal zu erwarten ist, dass der Bund die Instrumente entfristet, sie also nicht mehr im Jahr 2025 auslaufen."

Das Baulandmobilisierungsgesetz gilt seit Juni 2021 und enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Länder eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können:

• § 250 BauGB, der sich auf das "Umwandlungsverbot" bezieht, das eigentlich eine Bremse ist und
• § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden, können zudem Befreiungen von Bebauungsplänen eingerichtet oder Vorkaufsrechte ausgeübt werden.

Niedersachsen schärft Vorkaufsrecht für Städte und Inseln

Der niedersächsische Bau- und Umweltminister will 11 Städten und 7 Inseln mit angespannten Wohnungsmärkten verbesserte Instrumente zur Baulandmobilisierung zur Verfügung stellen. Unter anderem sollen Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie die Inseln Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge einfacher von ihrem Vorkaufsrecht von Grundstücken Gebrauch machen können, wie das Ministerium auf Nachfrage bestätigte.

In diesen Städten und auf diesen Inseln gilt die Mietpreisbremse – diese Kriterien lassen auch die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes zu. Das Land Niedersachsen will nach Angaben des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vdw) Niedersachsen Bremen außerdem prüfen, ob es zu einer weiteren Ausweisung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gemäß § 201a BauGB kommen kann.

Laut Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz wird aktuell an einer Rechtsverordnung gearbeitet, mit der die §§ 201a und 250 BauGB umgesetzt werden sollen. "Wenn sie mit den zu beteiligenden Stellen des Landes abgestimmt ist und in die Anhörung geht, können wir einen Entwurf zur Verfügung stellen", sagte ein Sprecher.

Rheinland-Pfalz: Mehr Spielraum für Baugebot & Co.

In Rheinland-Pfalz hat das Kabinett am 14.12.2021 eine entsprechende Landesverordnung auf den Weg gebracht. Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts für unbebaute oder brachliegende Grundstücke und die Anordnung eines Baugebots, das Eigentümer verpflichtet innerhalb einer bestimmten Frist Wohnungen zu bauen, sollen künftig erleichtert werden. In der Verordnung sind unter anderem Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier explizit genannt. Auch die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans geplant.

"Um der Wohnungsknappheit dauerhaft entgegenzutreten, brauchen wir neben einer starken sozialen Wohnraumförderung insbesondere mehr Bauland", sagte die Finanz- und Bauministerin. In einem nächsten Schritt werde die Landesverordnung mit Verbänden der Gemeinden, Städte und Landkreise abgestimmt.

Hamburg: Im ersten Schritt war das "Baugebot"...

Hamburg hat als 1. Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt. Zunächst hatte der Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Auch kommunale Vorkaufsrechte wird das Land verstärkt wahrnehmen – laut Verordnung über das gesamte Stadtgebiet. Die Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.

Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB

1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die ...