Baulandmobilisierungsgesetz: Diese Bundesländer setzen es um

Der Wohnungsbau auf brachliegenden Flächen soll in Baden-Württemberg einfacher werden. Die Landesregierung will dafür bestimmten Kommunen ein besonderes Vorkaufsrecht einräumen. Mit der geplanten Rechtsverordnung wird das Baulandmobilisierungsgesetz umgesetzt. Auch ein Baugebot soll kommen.

In 89 baden-württembergischen Städten und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Diese Kommunen sollen nun ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke bekommen. Eine entsprechende Rechtsverordnung sei in Arbeit, teilte Nicole Razavi (CDU), Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen, in Stuttgart mit. Auch ein erweitertes Baugebot soll es geben.

In beiden Fällen ist ein Bebauungsplan notwendig – deshalb sei außerdem vorgesehen, zugunsten des Wohnungsbaus leichter von bestehenden Bebauungsplänen abweichen zu können, insebsondere im Innenbereich. Mit der geplanten Rechtsverordnung setzt Baden-Württemberg das Baulandmobilisierungsgesetz um.

"Umwandlungsverbot" vorerst nicht geplant

Eine Regelung, die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den besagten Gemeinden untersagt, wird es in Baden-Württemberg vorerst nicht geben. "Hier fahren wir auf Sicht", erklärte Razavi. Die Option bleibe auf dem Tisch, doch aktuell würden die Kommunen hier kein drängendes Problem sehen. Die CDU-Politikerin verwies auch auf den Verwaltungsaufwand, den so eine Regelung mitbringe. "Wir wollen hier daher auf die Schnelle nichts erzwingen – zumal zu erwarten ist, dass der Bund die Instrumente entfristet, sie also nicht mehr im Jahr 2025 auslaufen."

Das Baulandmobilisierungsgesetz gilt seit Juni 2021 und enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Länder eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können:

  • § 250 BauGB, der sich auf das "Umwandlungsverbot" bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und
  • § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden, können zudem Befreiungen von Bebauungsplänen eingerichtet oder Vorkaufsrechte ausgeübt werden.

Niedersachsen schärft Vorkaufsrecht für Städte und Inseln

Der niedersächsische Bau- und Umweltminister Olaf Lies (SPD) will elf Städten und sieben Inseln mit angespannten Wohnungsmärkten verbesserte Instrumente zur Baulandmobilisierung zur Verfügung stellen. Unter anderem sollen Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie die Inseln Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge einfacher von ihrem Vorkaufsrecht von Grundstücken Gebrauch machen können, wie das Ministerium auf Nachfrage bestätigte.

In diesen Städten und auf diesen Inseln gilt die Mietpreisbremse – diese Kriterien lassen auch die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes zu. Das Land Niedersachen will nach Angaben des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vdw) Niedersachsen Bremen außerdem prüfen, ob es zu einer weiteren Ausweisung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gemäß § 201a Baugesetzbuch (BauGB) kommen kann.

Laut Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz wird aktuell an einer Rechtsverordnung gearbeitet, mit der die §§ 201a und 250 BauGB umgesetzt werden sollen. "Wenn sie mit den zu beteiligenden Stellen des Landes abgestimmt ist und in die Anhörung geht, können wir einen Entwurf zur Verfügung stellen", sagte ein Sprecher.

Rheinland-Pfalz: Mehr Spielraum für Baugebot & Co.

In Rheinland-Pfalz hat das Kabinett am 14.12.2021 eine entsprechende Landesverordnung auf den Weg gebracht. Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts für unbebaute oder brachliegende Grundstücke und die Anordnung eines Baugebots, das Eigentümer verpflichtet innerhalb einer bestimmten Frist Wohnungen zu bauen, sollen künftig erleichtert werden. In der Verordnung sind unter anderem Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier explizit genannt. Auch die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans geplant.

"Um der Wohnungsknappheit dauerhaft entgegenzutreten, brauchen wir neben einer starken sozialen Wohnraumförderung insbesondere mehr Bauland", sagte Finanz- und Bauministerin Doris Ahnen (SPD). In einem nächsten Schritt werde die Landesverordnung mit Verbänden der Gemeinden, Städte und Landkreise abgestimmt.

Hamburg: Im ersten Schritt war das "Baugebot"...

Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt. Zunächst hatte der Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Auch kommunale Vorkaufsrechte wird das Land verstärkt wahrnehmen – laut Verordnung über das gesamte Stadtgebiet. Die  Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.

Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB

  1. die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
  4. es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage. 

Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden. 

Das kommunale Vorkaufsrecht soll – neben anderen Aspekten – gegen Spekulation wirken. Es geht um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene "Missstände" herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Gleichzeitig sind die Fristen für die Ausübung der Vorkaufsrechte angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert worden.

... es folgte das "Umwandlungsverbot" für ganz Hamburg

Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die "Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB" beschlossen. Damit wird künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.

Die Genehmigungspflicht ist eines der wichtigsten Instrumente, die das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes geschaffen hat, um den Wohnungsbau zu erleichtern und Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025. Mit dem Baugebot im ersten Schritt und dem Erlass dieser Verordnung ist Hamburg bundesweiter Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung

  • die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
  • die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
  • mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert

In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit der jetzt erlassenen Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.

"Umwandlungsverbot" auch in Berlin

Auch das Land Berlin nutzt das Bundesgesetz bereits – bisher allerdings nur, um die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) zu erschweren.

Die Regierung hatte in einer Sitzung am 3.8.2021 auf Vorlage von Sebastian Scheel (Linke), Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, eine Rechtsverordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung, denn "die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt", erklärte Scheel.

Bislang war in der Hauptstadt ein "Umwandlungsverbot" nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt aber auch Ausnahmen: An Mieter darf zum Beispiel verkauft werden. "Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen", so der Senator.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Wohnungswirtschaft