Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren.
Hintergrund: Vermieter kündigt erst sieben Monate später
Die Vermieterin einer Wohnung, eine katholische Kirchengemeinde, verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Die Mieterin ist die ehemalige Küsterin der Vermieterin. Das Mietverhältnis besteht seit 2006.
Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach einer erfolglosen Mahnung im August kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 15.11.2013 fristlos. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, die Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden.
Entscheidung: Kündigung ist nicht an Frist gebunden
Die fristlose Kündigung ist wirksam. § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine fristlose Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes möglich ist, ist neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anwendbar.
Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne für den Ausspruch der Kündigung noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.
Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat bei der Mietrechtsreform von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen muss. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zudem könne eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht definiert werden.
Durch den danach allgemein für Dauerschuldverhältnisse eingeführten § 314 BGB hat sich hieran nichts geändert. Laut der Gesetzesbegründung sollten die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder aufgehoben noch geändert werden.
Die Vermieterin hatte das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Solche liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handelt und die Mieterin früher bei ihr als Küsterin tätig war.
(BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15)
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