Mieter verweigert Instandsetzung: Vermieter kann ohne Duldungsklage kündigen

Hintergrund: Mieter vereitelt Instandsetzung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung.

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen ist. Die Mieter zogen daraufhin im November 2010 in ein Hotel, damit die Vermieterin Notmaßnahmen durchführen kann. Nach deren Beendigung zogen die Mieter wieder in die Wohnung ein.

Als die Vermieterin im April 2011 weitere Maßnahmen zur Schwammbeseitigung durchführen wollte, gewährten die Mieter zunächst keinen Zutritt. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis Ende Juni 2011 fristlos. Erst nach Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Zutritt zu Wohnung gewährten die Mieter der Vermieterin Anfang Oktober 2011 Einlass für weitere Maßnahmen.

Im November 2011 sprach die Vermieterin erneut eine fristlose Kündigung aus. Diese stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Amts- und Landgericht haben die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Verhalten der Mieter sei keine so erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre. Die Mieter dürften die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst vor Gericht klären lassen, ohne allein deshalb den Verlust der Wohnung befürchten zu müssen. Die Vermieterin hätte daher zunächst Duldungsklage erheben müssen.

Entscheidung: Vermieter muss nicht erst auf Duldung klagen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Die Kündigung war nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin zuvor nicht auf Duldung der Maßnahmen geklagt hat.

Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge zeigt. Eine solch schematische Betrachtung berücksichtigt nicht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen haben kann.

Es hätte daher festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den begehrten Zutritt erst mit einer Verzögerung von einem halben Jahr gewährt haben. Das Landgericht muss diese Feststellungen nun nachholen.

(BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13)

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