Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen; die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Hieran hält der Bundesgerichtshof (BGH) fest.

Es bleibt dabei: Zahlt der Mieter einer Wohnung die Miete nicht, kann der Vermieter neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären.

Wenn der Mieter dann nach Zugang der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände zahlt, wird durch diese so genannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. Dies hat der BGH in zwei aktuellen Urteilen bekräftigt und damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Frage bestätigt.

Landgericht Berlin weicht bewusst von BGH-Linie ab

In der Vorinstanz hatte die 66. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin (Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17) die Auffassung vertreten, eine hilfsweise ordentliche Kündigung könne von vornherein keine Wirkung entfalten, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde. Da die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beende und deren Wirkungen durch eine Schonfristzahlung erst später entfielen, fehle es beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung an einem Mietverhältnis. Mangels Mietverhältnis könne die ordentliche Kündigung keinerlei Wirkung entfalten. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht "aufleben", wenn die Schonfristzahlung zu einem Fortbestand des Mietverhältnisses führe.

Mit dieser Entscheidung hatten sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH gestellt und zur endgültigen Klärung dieser Frage die Revision zugelassen.

(BGH, Urteile v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

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