Eigenbedarfskündigung kippt durch Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr

GbR kündigt wegen Eigenbedarfs und bietet andere Wohnung nicht an

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung einer Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 1985. Die GbR hat das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, 1991 erworben.

Zweck der Gesellschaft ist laut Gesellschaftsvertrag „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige auch schon verkauft wurden. Die Wohnung der Mieter ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Am 30.9.2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis. Sie begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der (Gründungs-)Gesellschafter.

Die Mieter meinen, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht. Zudem habe die GbR ihre Anbietpflicht verletzt, weil sie den Mietern eine seit April 2014 leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Die Eigenbedarfskündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich.

Amts- und Landgericht haben die Räumungsklage abgewiesen. Das Amtsgericht meint, die GbR habe es treuwidrig versäumt, den Mietern die verfügbare Alternativwohnung anzubieten. Dies habe nach der Rechtsprechung des BGH zur Folge, dass die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.

Das Landgericht ist der Auffassung, wegen des unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutzes des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger kündigen. Mit dieser Auffassung weicht das Landgericht bewusst von der Rechtsprechung des BGH ab, der Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters für möglich hält.

Eigenbedarf für GbR möglich

Der BGH bleibt bei seiner Auffassung, dass auch der Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters eine Kündigung rechtfertigen kann. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können.

Änderung der Rechtsprechung zur Verletzung der Anbietpflicht

Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin den Mietern eine andere, leerstehende Wohnung nicht angeboten hat.

Zwar muss ein Vermieter die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich halten. Er muss dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Verletzt der Vermieter diese sogenannten Anbietpflicht, hatte dies nach bisheriger Auffassung des BGH (Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02) zur Folge, dass die - an sich berechtigte - Kündigung unwirksam wird. An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Auch bei Verletzung der Anbietpflicht bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam. Der Mieter kann allenfalls noch Schadensersatz verlangen, etwa die Erstattung von Umzugs- und Maklerkosten.

(BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15)

BGH-Rechtsprechungsübersicht zur Kündigung