Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin Räumung, nachdem sie den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte.
Die Mieterin hatte die Wohnung im Jahr 1981 von den seinerzeitigen Eigentümern angemietet. Im Jahr 2000 erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mehrfamilienhaus. Die nun auf Räumung klagende Vermieterin trat der GbR im Jahr 2004 bei.
Im Jahr 2006 wurde die GbR auseinandergesetzt und das Anwesen in Eigentumswohnungen geteilt. Die Vermieterin wurde als Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch eingetragen und erklärte die Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin konnte wegen Eigenbedarfs kündigen.
Die jetzige Vermieterin ist mit der Eintragung im Grundbuch in die Vermieterstellung, die zuvor die GbR innehatte, eingetreten. Denn die Auseinandersetzung der GbR unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Vermieterin als Eigentümerin der streitigen Wohnung ist eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB.
Die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Vermieterin hat auch keine Kündigungssperrfrist gem. § 577a BGB ausgelöst. § 577a BGB soll den Mieter davor schützen, dass mit dem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird. Die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde aber nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, denn die jetzige Vermieterin gehörte der GbR an, die vorher Vermieterin war. Daher hätte eine Eigenbedarfskündigung schon vorher erfolgen können, als die GbR noch Vermieterin war.
Eine GbR als Vermieterin kann wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Gesellschafter, für den die Gesellschaft Eigenbedarf geltend macht, bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft schon angehörte. An der Einschränkung, dass eine Eigenbedarfskündigung nur für Gesellschafter möglich ist, die der Gesellschaft schon bei Abschluss des Mietvertrags angehört haben, hält der BGH nicht mehr fest.
(BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11)
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