Der Vermieter von Zimmern in einem Wohnheim kann sich nur auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Wohnraum in Studentenwohnheimen berufen, wenn er ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen orientiert ist und eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht.
Hintergrund
Der Vermieter eines Zimmers verlangt vom Mieter Räumung. Der inzwischen 48-jährige Mieter hatte das Zimmer im Februar 2004 angemietet. Das in Heidelberg gelegene Anwesen, in dem sich das Zimmer befindet, ist als „Studentenwohnheim" bezeichnet.
Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 Quadratmeter für ca. 200 Euro im Monat vermietet. Küche, Sanitär- und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Der Vermieter schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab, die sich um ein Semester verlängern, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist sehr unterschiedlich.
Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr.
Im Dezember 2008 kündigte der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis zum 31.3.2009 unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten".
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob sich das Zimmer in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB befindet. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter auch kündigen könnte, ohne ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu haben.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Das Anwesen ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB einzustufen, weil der Vermieter kein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept verfolgt.
Der Gesetzgeber hat die in § 549 Abs. 3 BGB enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln, für gerechtfertigt gehalten. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter im Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen orientiert ist und eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht.
Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter im Einzelfall zu ermöglichen, einen Mietvertrag mit einem ihm genehmen Mieter zu beenden. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.
An solch einem Belegungskonzept fehlt es vorliegend. Die Kündigung war daher unwirksam, weil der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte.
(BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/11)