Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Hintergrund

Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.

Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

a) fristlose Kündigung

Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

b) Rückzahlung überzahlter Kaution

Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.

(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)