Die Frist für einen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage gewahrt.
Hintergrund
Der Mieter zweier Zimmer in einem Einfamilienhaus und der Eigentümer streiten über den Fortbestand eines Mietverhältnisses.
Seit Sommer 2011 bestand zwischen dem Mieter und seiner Mutter, die an dem Einfamilienhaus ein Nießbrauchsrecht hatte, ein Mietvertrag über zwei Zimmer. Am 5.1.2012 kündigte die Mutter das Mietverhältnis „zum nächstmöglichen Termin“. Dabei wies sie darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Mieter zog nicht aus den Zimmern aus.
Am 7.8.2012 reichte die Mutter Räumungsklage ein. Diese wurde dem Mieter am 22.9.2012 zugestellt. Während des Räumungsverfahrens verstarb die Mutter. Nun verfolgt der Grundstückseigentümer, ein Bruder des Mieters, den Räumungsanspruch weiter. Umstritten ist, ob das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB mangels Widerspruchs gegen die weitere Nutzung der Mieträume verlängert worden ist.
Entscheidung
Die Räumungsklage hat Erfolg. Der Mieter muss die Zimmer räumen.
Durch die Kündigung wurde das Mietverhältnis zum 31.7.2012 beendet. Es wurde auch nicht gemäß § 545 BGB dadurch stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert, dass der Mieter den Gebrauch der Räume fortgesetzt hat und die Vermieterin dem nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen hat. Zwar enthält weder das Kündigungsschreiben einen derartigen Widerspruch noch hat die Vermieterin einen Widerspruch im Zeitraum zwischen Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage steht aber einem Widerspruch des Vermieters gleich.
Die Klage ist dem Mieter zwar mehr als zwei Wochen nach Ende des Mietverhältnisses zugestellt worden, wurde aber innerhalb dieses Zeitraums bei Gericht eingereicht. Da die Verzögerung zwischen Einreichung und Zustellung der Räumungsklage nicht auf Versäumnissen der Vermieterin beruht, war die Zustellung auch „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO.
Die in § 167 ZPO angeordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage gilt auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahrt.
(BGH, Urteil v. 25.6.2014, VIII ZR 10/14)
§ 545 BGB
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.