Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Hintergrund

Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung.

Die Vermieter sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses. Dieses wurde 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Mieterin vermietet. Nach dem Mauerfall und dem Ende der staatlichen Verwaltung sind die heutigen Vermieter 1992 in das Mietverhältnis eingetreten.

Im Juli 2007 kündigten sie das Mietverhältnis. Zur Begründung führten sie an, das sanierungsbedürftige Haus verkaufen zu wollen, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Es sei nicht möglich, das Objekt mit den Mieteinnahmen rentabel zu bewirtschaften. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen. Das Haus lasse sich in absehbarer Zeit nur unvermietet verkaufen. Bei einem Verkauf im vermieteten Zustand sei mit einem Mindererlös von 25 bis 30 Prozent zu rechnen.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht.

Bei der Beurteilung, ob einem Vermieter durch den Fortbestand des Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zu einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, muss eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden.

Zwar ist dabei das Interesse der Mieterin, in ihrer bisherigen Wohnung zu bleiben, zu berücksichtigen. Ein erheblicher Nachteil für die Vermieter scheidet aber nicht schon deshalb aus, weil sie das Einfamilienhaus bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben. Sonst würde man den Vermietern zumuten, dauerhaft Verluste ohne Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies ist mit dem Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar.

Der BGH hat den Streit an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun klären, ob die Vermietung tatsächlich unrentabel ist, wie hoch der Mindererlös bei Verkauf in vermietetem Zustand ist, und ob Härtegründe zugunsten der Mieterin vorliegen.

(BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09)