25.07.2016 | BGH

Unpünktliche Mietzahlung durch Jobcenter als Kündigungsgrund

Auch Mietzahlungen durch die Behörde müssen pünktlich sein, sonst droht dem Mieter die Kündigung
Bild: Bundesagentur für Arbeit / www.arbeitsagentur.de

Auch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter kann für den Vermieter einen Grund darstellen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ob eine hierauf gestützte Kündigung wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Hintergrund: Jobcenter zahlt Mieten unregelmäßig

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin und deren beiden volljährigen Töchtern nach einer Kündigung die Räumung.

Die Miete für die Wohnung, die jeweils am dritten Werktag eines Monats fällig ist, beträgt 872 Euro. Die Mieterin teilt sich die Miete mit ihren beiden Töchtern. Ihren Anteil sowie den Anteil einer Tochter zahlt das Jobcenter, während die andere Tochter ihren Anteil selbst trägt.

Im Februar 2013 hatte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges gekündigt und Räumungsklage eingereicht. Nachdem sich das Bezirksamt innerhalb der Schonfrist bereiterklärt hatte, die Mietschulden zu zahlen, erklärten die Parteien den Rechtsstreit im Juni 2013 für erledigt.

Auch danach kam es wieder zur Mietrückständen: Von der Miete für August 2013 blieben 40 Euro offen. Von der Oktober-Miete wurden 279 Euro erst am 30.10.2013 gezahlt. Wenige Tage zuvor hatte die Vermieterin eine Abmahnung ausgesprochen und die Mieterin aufgefordert, die Miete künftig pünktlich zu zahlen.

Von der November-Miete wurden 613 Euro erst am Monatsende gezahlt. Am 10.3.2014 waren von der März-Miete noch 276 Euro offen. An diesem Tag erklärte die Vermieterin wegen der unregelmäßigen Zahlungen die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Einen Tag später wurde der Rückstand für März gezahlt.

Nachdem die Räumungsklage vor dem Amtsgericht Erfolg hatte, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zwar habe es Mietrückstände und unpünktliche Zahlungen gegeben. Da die Mieten überwiegend vom Jobcenter gezahlt werden, sei der Verzug aber nicht durch verspätete Zahlungen der Mieterin selbst entstanden. Die Mieterin müsse sich das Verschulden des Jobcenters auch nicht zurechnen lassen, da das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe eines hilfebedürftigen Mieters sei.

Entscheidung: Verschulden für Kündigung nicht zwingend erforderlich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Annahme des Landgerichts, dass eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ebenso wie eine hierauf gestützte ordentliche Kündigung (grundsätzlich) ausgeschlossen ist, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht werden und diese nicht rechtzeitig zahlt, ist unzutreffend.

Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters

Es ist zwar richtig, dass dem Mieter ein Verschulden des Jobcenters bezüglich der unpünktlichen Mietzahlungen nicht zuzurechnen ist. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt.

Objektive Pflichtverletzung kann ausreichen

Dennoch kann sich ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung auch allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen ergeben. Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich hervorgehobener Umstand („insbesondere“), dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird. Es ist jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Auf den Einzelfall kommt es an

Vielmehr kann die erforderliche Gesamtabwägung auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter besonders auf den pünktlichen Eingang der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite abzahlen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand darstellen, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Außerdem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder - wie hier - kurz vorher schon eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. Allgemein gültige Grundsätze können insoweit allerdings nicht aufgestellt werden. Es kommt auf eine Gesamtabwägung aller Umstände im Einzelfall an.

Mieter muss sich kümmern

Das Landgericht durfte auch nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die Mieterin an den Verspätungen kein eigenes Verschulden traf. Bei Vorliegen einer objektiven Pflichtverletzung wird das Verschulden vermutet. Allein durch den Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, wird diese Vermutung noch nicht widerlegt. Vielmehr muss der Mieter regelmäßig darlegen und beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen hat.

(BGH, Urteil v. 29.6.2016, VIII ZR 173/15)

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Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Kündigung

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