Zwei Vermieter bleiben zwei Vermieter, auch wenn einer Alleineigentümer wird

Hintergrund: Ehefrau übernimmt vermietete Wohnung komplett

Ein Ehepaar, das Eigentümer eines Zweifamilienhauses war, hatte eine der beiden Wohnungen vermietet. Später übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Die Ehefrau, die die andere Wohnung im Haus bewohnt, kündigte sodann das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB (Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung.

Nachdem die Mieterin ausgezogen war, streiten die Parteien noch darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen muss.

Entscheidung: Veräußerer scheidet nicht aus Mietvertrag aus

Die Ehefrau/Vermieterin muss die Kosten tragen, denn sie wäre im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen.

Die allein durch die Ehefrau ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. An dessen Stellung als (Mit-)Vermieter hat sich nichts dadurch geändert, dass er seinen Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau übertragen hat.

§ 566 BGB, nach dem bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten nach der Überlassung an den Mieter der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, ist in Fällen wie dem vorliegenden weder direkt noch entsprechend anwendbar.

Eine direkte Anwendung von § 566 BGB scheidet schon deshalb aus, weil nach dem Wortlaut der Vorschrift eine Veräußerung an einen Dritten erfolgen muss. Das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein und der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein.

Eine entsprechende Anwendung von § 566 BGB kommt nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Sinn und Zweck der Vorschrift ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn wie hier einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und der Mieter muss nicht befürchten, infolge der Veräußerung den Besitz an der Wohnung zu verlieren.

(BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17)

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§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.