In Ausnahmefällen kann § 566 Abs. 1 BGB analog anwendbar sein Bild: Michael Staudinger ⁄

Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.

Hintergrund: Vermieter ist nicht Eigentümer

Die Erwerberin eines Grundstücks verlangt vom Mieter die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen Gewerberäumen.

Der Mieter hatte die Räume 2008 von der E. Handels GmbH (im Folgenden: Handels GmbH) gemietet. Eigentümer war seinerzeit die E. Grundstücksgesellschaft GmbH (im Folgenden: Grundstücks GmbH). Die Handels GmbH war aus strategischen Gründen ins Leben gerufen worden und hat den Mietvertrag auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen. Die Grundstücks GmbH verwaltete die Immobilie und zog die Miete ein.

Im April 2011 verkaufte die Grundstücks GmbH die Immobilie. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt. Zudem übertrug die Grundstücks GmbH sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber.

Im September und Oktober 2013 kündigte der Erwerber etwaige Mietverhältnisse. Zuvor hatte der Mieter bereits eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis 2018 ausgeübt.

Entscheidung: Erwerber tritt in Mietverhältnis ein

Die Räumungsklage des Erwerbers hat keinen Erfolg. Der Erwerber ist in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Da dieses eine feste Laufzeit bis 2018 hat, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Laut § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut voraus, dass Veräußerer und Vermieter ein und dieselbe Person sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil Vermieter die Handels GmbH war, während Grundstückseigentümer die Grundstücks GmbH war.

Allerdings ist § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Eigentümer, Veräußerer und Vermieter in bestimmten Fällen entsprechend anwendbar. Voraussetzung ist, dass

  • die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist
  • im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und
  • der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In diesem Fall ist die Situation mit derjenigen vergleichbar, die der Gesetzgeber in § 566 Abs. 1 BGB geregelt hat. Durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ will der Gesetzgeber hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Gesetzeszweck greift nicht nur, wenn der Mieter das Mietobjekt direkt von dessen Eigentümer mietet, sondern auch wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat. Im Übrigen könnte der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Durch die Beschränkung der analogen Anwendung von § 566 BGB auf die Fälle, in denen der Vermieter nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist gewährleistet, dass die Vorschrift bei einer bloßen Untervermietung nicht entsprechend anwendbar ist. Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Untermietvertrag wird aber nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern ist eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter.

Im konkreten Fall waren die genannten Voraussetzungen erfüllt. Zudem behandelt die Grundstücks GmbH die Mietverträge im Kaufvertrag mit der Erwerberin so, als habe sie sie selbst abgeschlossen. Ferner gehen die Kaufvertragsparteien von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Auch dies belegt, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse hat, ihre Stellung als Vermieterin fortzusetzen. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag abgeschlossen.

Die Erwerberin des Grundstücks ist somit als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten ist. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte. 

(BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16)

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§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Mietvertrag, Kaufvertrag, Mietrecht

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