Veräußerer muss Kaution zurückzahlen

Hintergrund: Mieter verlangt Kaution zurück

Der Mieter einer Wohnung verlangt vom ehemaligen Vermieter Rückzahlung der Kaution. Zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2003 hat der Mieter an den Vermieter eine Barkaution von 1.242 Euro gezahlt. Von Oktober 2005 bis zum 13.5.2008 stand das Hausgrundstück unter Zwangsverwaltung. Im Juni 2008 veräußerte der Vermieter das Grundstück.

Am 26.5.2008 forderte der Zwangsverwalter den Mieter unter Übersendung eines Vordrucks "Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung" auf, der Weiterreichung der Kaution an die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der "bürgenähnlichen" Haftung zuzustimmen. Anderenfalls werde der Kautionsbetrag an den Mieter ausgezahlt. Gleichzeitig wies der Zwangsverwalter darauf hin, dass der Mieter in diesem Fall eine neue Mietsicherheit gegenüber der neuen Vermieterin erbringen müsse. Der Mieter sandte die ausgefüllte und unterschriebene Einverständniserklärung an den Zwangsverwalter zurück. Der Kautionsbetrag wurde an die neue Vermieterin weitergeleitet.

Das Mietverhältnis endete zum 7.9.2009. Laut Wohnungsübergabeprotokoll konnte die Kaution im Hinblick auf den Zustand der Wohnung unter Berücksichtigung der Mietzahlung ausgezahlt werden.

Am 18.3.2010 wurde erneut die Zwangsverwaltung angeordnet. Im April 2010 teilte die Hausverwaltung mit, dass das Kautionskonto aufgelöst und das Guthaben dem Mietenkonto gutgeschrieben worden sei. Auszahlungen seien wegen Kontopfändungen zu keiner Zeit möglich gewesen.

Nachdem der Mieter die neue Vermieterin vergeblich aufgefordert hatte, die Kaution zurückzuzahlen, nimmt er nun den ehemaligen Vermieter gemäß § 566a Satz 2 BGB auf Rückzahlung in Anspruch.

Entscheidung: Ex-Vermieter muss Kaution zurückzahlen

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der ehemalige Vermieter haftet weiter für die Rückzahlung der Kaution.

Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter weiterhin zur Rückgewähr der Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermieter nicht erlangen kann. Die dem Zwangsverwalter gegenüber abgegebene Einverständniserklärung des Mieters hat nicht zu einer Entlassung des ehemaligen Vermieters aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB geführt.

Zwar kann der Mieter auf die Haftung des Vermieters nach dieser Vorschrift durch Individualvereinbarung verzichten. Bei der Einverständniserklärung handelte es sich hier aber um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Hierbei ist ohne Belang, dass der Mieter die Wahl hatte, einer Weitergabe der Kaution an die Erwerberin zuzustimmen oder die Kaution ausbezahlt zu erhalten.

Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Mieter formularmäßig abgegebene Erklärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des ehemaligen Vermieters aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann. Die Erklärung betrifft nach ihrem Wortlaut nur die Haftung des Zwangsverwalters. Zudem ist nicht die Rede von der subsidiären Vermieterhaftung nach § 566a Satz 2 BGB, sondern von einer im Gesetz nicht vorgesehenen "bürgenähnlichen Haftung". Es ist daher zumindest auch die Auslegung möglich, dass sich die gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Wunsch abgegebene Erklärung auf dessen eigene Haftung beschränkte, ohne die Vermieterhaftung nach § 566a Satz 2 BGB generell abzubedingen. Da mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, ist gemäß § 305c Abs. 2 BGB diese für den Mieter günstigere Deutung zugrunde zu legen.

Der Mieter konnte die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses auch nicht vom Erwerber erlangen. Dies erscheint aussichtslos, weil das Grundstück erneut unter Zwangsverwaltung steht und die Kaution wegen einer Kontopfändung nicht ausgezahlt werden konnte.

(BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 143/12)

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