Sturmschäden: Das müssen Immobilienverwalter beachten

Zuletzt hießen sie Luis oder Klaus: Wenn heftige Stürme und Orkane über das Land fegen, hinterlassen sie auch an Gebäuden Schäden. Welche Pflichten haben Immobilienverwalter? Und was sollten sie vorher tun, um die Häuser möglichst sturmfest zu machen?

Mit der Bestellung eines Verwalters übergibt zum Beispiel eine Wohnungseigentümergemeinschaft diesem die sogenannte Verkehrssicherungspflicht – also die Verantwortung für den ordnungsgemäßen und gefahrlosen Zustand des Gebäudes.

Welche Pflichten haben Immobilienverwalter, wenn es zu Sturmschäden gekommen ist?

Diese Verkehrssicherungspflicht und damit die Kontrollpflicht gilt genauso nach einem Sturm. Bei manch einem Schaden kann Eile geboten sein: Etwa, wenn ein Sturm das Dach beschädigt hat und es ins Haus hineinregnet.

"In einem solchen Notfall kann und muss der Verwalter nach § 27 Abs 1. Nr. 2 WEG ohne eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung handeln und dafür sorgen, dass die Gefahrenlage beseitigt wird und sich der Schaden somit nicht vergrößert." Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV)

Für darüber hinaus gehende Maßnahmen, die der dauernden Behebung der Schadensursache dienen, kommt es darauf an, ob diese Maßnahmen noch von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG  umfasst sind beziehungsweise die Gemeinschaft dem Verwalter über § 27 Abs. 2 WEG die notwendige Entscheidungskompetenz eingeräumt hat. 

"Sicherungs- und Schadenminderungsmaßnahmen sollten sofort ergriffen werden", sagt Michael Commans, Experte für Versicherungsschutz in der Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer bei der Best Gruppe, mit der der Bundesverband der Immobilienverwalter (BVI) zusammenarbeitet. Allerdings, so betont Commans, sollten Immobilienverwalter unbedingt darauf achten, nichts ohne aussagefähige Dokumentation und Beweissicherung zu unternehmen: "Also Fotos vom Gesamt- und Detailschaden machen und diese samt Rechnung für die erfolgte Notreparatur vorlegen." Für die tatsächliche Wiederherstellung der Schäden müssten Verwalter dann Kostenvoranschläge einholen und der Versicherung nachreichen.

2 Männer decken Dach ein
Wenn das Dach durch den Sturm beschädigt ist, müssen Verwalter unverzüglich handeln

Sturmschaden: Welche Versicherungen können in Anspruch genommen werden?

Je nach Schaden kommen unterschiedliche Versicherungen in Frage. Die Gebäudeversicherung zahlt Schäden am Haus. Dazu zählen sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Der Klassiker bei Stürmen: abgedeckte oder beschädigte Dächer.

Die Gebäudeversicherung kommt aber auch für Folgeschäden wie durchfeuchtete Wände oder Fußböden auf. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass die Verwaltung dazu verpflichtet ist, für eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums und für eine angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Ansprüche zu sorgen.

In der Regel werden Gebäude heutzutage neben der Gefahr Feuer auch gegen die Gefahren Sturm/Hagel und Leitungswasser versichert. Weiterhin empfiehlt es sich, den Versicherungsschutz auch auf Nebengebäude und Gebäudebestandteile wie zum Beispiel Zäune zu erweitern und die Beseitigung durch vom Sturm umgestürzte Bäume zu prüfen. Denn diese kann schnell sehr kostspielig werden. Je nach baulicher Situation sollte die Gebäudeversicherung zudem durch weitere Bausteine ergänzt werden: Bei einem besonders hohen Glasanteil der Architektur sei beispielsweise eine Glasversicherung eine Überlegung wert. Eine Photovoltaikanlage erfordert in vielen Fällen ebenfalls eine eigene Versicherung.

Außerdem weist zum Beispiel der Branchenverband VDIV darauf hin:

- Verursacht ein Sturm eine Überschwemmung im Keller, dann zahlt die Gebäudeversicherung in der Regel nur, wenn extra eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen wurde.

- Die Hausratversicherung des einzelnen selbstnutzenden Wohnungseigentümers oder Mieters deckt Schäden an dessen beweglichem Hab und Gut ab, also etwa den zerfetzten Sonnenschirm auf dem Balkon. Hiermit hat der WEG-Verwalter nichts zu tun.

- Die (Teil-)Kaskoversicherung ist der richtige Ansprechpartner, wenn es um Schäden an Fahrzeugen auf dem Stellplatz der Wohnanlage geht. Auch das ist nicht Aufgabe des WEG-Verwalters.

Was müssen Verwalter der Versicherung mitteilen? Welche Fristen gibt es?

"Grundsätzlich ist der entstandene Schaden schnellstmöglich dem Versicherungsmakler respektive dem Versicherer zu melden." Michael Commans, Experte für Versicherungsschutz in der Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer bei der Best Gruppe

Für die Schadensbegleichung durch die Versicherung sei es wichtig, dass der Schaden durch Fotos, Videos und eventuell auch ergänzende Zeugenaussagen dokumentiert werde, erklärt Martin Kaßler. Bei der Meldung sollten Schadensumfang und -zeitpunkt möglichst exakt beschrieben und alle beschädigten Gegenstände aufgelistet werden. Nach Möglichkeit sollten die zerstörten und beschädigten Sachen bis zur abschließenden Schadenbearbeitung oder Entsorgungsfreigabe des Versicherers sogar aufbewahrt werden, sagt Commans.

Vor Ausführung größerer Maßnahmen sollten Immobilienverwalter Kostenvoranschläge bei der Versicherungsgesellschaft einreichen und die Freigabe des Versicherers einholen, rät der VDIV. Er weist zudem darauf hin, dass ein ersatzpflichtiger Sturmschaden nur dann vorliegt, wenn die versicherten Sachen durch eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 zerstört oder beschädigt werden. Das entspricht einer Windgeschwindigkeit von 62 Kilometern in der Stunde. Die Windstärke für den Schadenort sei am einfachsten mithilfe von Wetterdaten nachweisbar. Und die seien zeitnah umso leichter greifbar. Hilfsweise könne der Versicherungsnehmer nachweisen, dass in der Umgebung entsprechende Schäden an baulich einwandfrei beschaffenen Gebäuden und an widerstandsfähigen Sachen entstanden sind, sodass der Schaden am eigenen Gebäude ebenfalls nur durch Sturm entstanden sein könne.

Sturm Regenschirm
Wenn nur der Regenschirm durch die Gegend fliegt, ist noch alles gut

Was sollten Immobilienverwalter präventiv tun?

Wegen seiner Verkehrssicherungspflicht obliegt es dem Verwalter, Mängel am Gebäude festzustellen, die Wohnungseigentümer über diese zu unterrichten und ihre Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

"Der Verwalter sollte das Gemeinschaftseigentum durch regelmäßige Begehungen der Wohnanlage kontrollieren, um sicherzustellen, dass sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet." Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV)

Dabei kann der Verwalter Hilfskräfte hinzunehmen oder auch Wartungsfirmen beauftragen. Zur Kontrolle gehört auch, dass der Verwalter Hinweisen von Eigentümern oder anderen Dritten zeitnah nachgehen muss. In Bezug auf Sturmschäden wird häufig das Dach zur Gefahrenquelle. Das Risiko lässt sich durch eine jährliche Wartung etwa in Kombination mit einer Dachrinnenreinigung im Herbst verringern.

Auch im Gemeinschaftseigentum befindliche Gehölze können zur Gefahr werden. Bäume werden daher am besten regelmäßig vom Fachmann inspiziert und von Totholz befreit. Michael Commans rät, im Hinblick auf eines der nächsten Sturmereignisse den vorhandenen Versicherungsumfang genau zu prüfen - und gegebenenfalls nachzujustieren.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwalter, Haftung