Sturmschäden: Verkehrssicherungspflicht und Versicherungen

Überblick

Wenn heftige Stürme und Orkane über das Land fegen, sind auch Gebäude gefährdet. Welche Pflichten haben Immobilienverwalter in diesem Zusammenhang? Und welche präventiven Maßnahmen sollten sie ergreifen, um die Häuser möglichst sturmfest zu machen?

Mit der Bestellung eines Verwalters übergibt zum Beispiel die Wohnungseigentümergemeinschaft diesem die sog. Verkehrssicherungspflicht – also die Verantwortung für den ordnungsgemäßen und gefahrlosen Zustand des Gebäudes.

Welche Pflichten haben Immobilienverwalter, wenn es zu Sturmschäden gekommen ist?

Verkehrssicherungspflicht und damit Kontrollpflicht gelten genauso nach einem Sturm. Bei manchem Schaden kann Eile geboten sein: Etwa, wenn ein Sturm das Dach beschädigt hat und es in das Haus hineinregnet.

"In einem solchen Notfall kann und muss der Verwalter nach § 27 Abs. 1, Nr. 2 WEG ohne eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung handeln und dafür sorgen, dass die Gefahrenlage beseitigt wird und sich der Schaden somit nicht vergrößert", stellt Martin Kaßler, GF des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), klar.

Für darüber hinausgehende Maßnahmen, die der dauernden Behebung der Schadensursache dienen, kommt es darauf an, ob diese Maßnahmen noch von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umfasst sind bzw. die Gemeinschaft dem Verwalter über § 27 Abs. 2 WEG die notwendige Entscheidungskompetenz eingeräumt hat.

"Sicherungs- und Schadenminderungsmaßnahmen sollten sofort ergriffen werden", sagt Michael Commans, Experte für Versicherungsschutz in der Immobilienwirtschaft und GF bei der Best Gruppe. Und es sei unbedingt darauf zu achten, dass nur mit aussagefähiger Dokumentation und Beweissicherung etwas unternommen werden sollte. Im Klartext bedeutet das, Fotos vom Gesamt- und Detailschaden machen und diese samt Rechnung für die erfolgte Notreparatur vorlegen. Für die tatsächliche Wiederherstellung der Schäden müssten Verwalter dann Kostenvoranschläge einholen und der Versicherung nachreichen.

Sturmschaden: Welche Versicherungen können in Anspruch genommen werden?

Je nach Schaden kommen unterschiedliche Versicherungen infrage. Die Gebäudeversicherung zahlt Schäden am Haus. Dazu zählen sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Der Klassiker bei Stürmen: abgedeckte oder beschädigte Dächer.

Die Gebäudeversicherung kommt aber auch für Folgeschäden wie durchfeuchtete Wände oder Fußböden auf. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass die Verwaltung dazu verpflichtet ist, für eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums und für eine angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Ansprüche zu sorgen.

In der Regel werden Gebäude heutzutage gegen die Gefahren Feuer, Sturm/Hagel und Leitungswasser versichert. Weiterhin empfiehlt es sich, den Versicherungsschutz auf Nebengebäude und Gebäudebestandteile wie z. B. Zäune zu erweitern und die Beseitigung durch vom Sturm umgestürzte Bäume zu prüfen. All dies kann schnell sehr kostspielig werden. Je nach baulicher Situation sollte die Gebäudeversicherung zudem durch weitere Bausteine ergänzt werden. Bei einem besonders hohen Glasanteil des Gebäudes ist eine Glasversicherung eine Überlegung wert. Häufig erfordert auch eine Fotovoltaikanlage eine eigene Versicherung.

Nicht in den Aufgabenbereich des WEG-Verwalters fallen Hausrat- und (Teil-)Kaskoversicherung. Erstere deckt Schäden des einzelnen selbstnutzenden Wohnungseigentümers oder Mieters an dessen beweglichem Hab und Gut ab, also etwa den zerfetzten Sonnenschirm auf dem Balkon. Die (Teil-)Kaskoversicherung ist der richtige Ansprechpartner bei Schäden an Fahrzeugen auf dem Stellplatz der Wohnanlage.

Was müssen Verwalter der Versicherung mitteilen? Welche Fristen gibt es?

Der entstandene Schaden ist schnellstmöglich der Versicherung zu melden. Wichtig ist, den Schaden durch Fotos, Videos und eventuell auch ergänzende Zeugenaussagen zu dokumentieren. Schon bei der Schadensmeldung sollten Umfang und Zeitpunkt des Schadens möglichst exakt beschrieben werden. Es sollte eine Liste der beschädigten Gegenstände erstellt werden und die zerstörten und beschädigten Sachen sollten bis zur abschließenden Schadenbearbeitung oder Entsorgungsfreigabe des Versicherers möglichst sogar aufbewahrt werden.

Vor Ausführung größerer Maßnahmen ist es als Immobilienverwalter sinnvoll, Kostenvoranschläge bei der Versicherung einzureichen und die Freigabe des Versicherers einzuholen. Wichtig zu wissen: ein ersatzpflichtiger Sturmschaden liegt nur dann vor, wenn die versicherten Sachen durch eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 (ca. 62 km/h) zerstört oder beschädigt wurden. Der Nachweis für die Windstärke am Schadensort lässt sich am einfachsten mit zeitnahen Wetterdaten führen. Hilfsweise kann der Nachweis geführt werden, dass auch in der Umgebung entsprechende Schäden an baulich einwandfrei beschaffenen Gebäuden und an widerstandsfähigen Sachen entstanden sind.

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