Kündigung wegen Hinaustragens der Vermieterin ist unwirksam

Hintergrund

Die Vermieterin eines Hauses verlangt vom Mieter nach einer fristlosten Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit Juli 2006.

Am 16.8.2012 suchte die Vermieterin den Mieter vereinbarungsgemäß auf, um Rauchwarnmelder im Haus zu begutachten. Nachdem die Vermieterin gegen den Willen des Mieters versucht hatte, weitere Zimmer zu betreten, kam es zu einer Auseinandersetzung. Der Mieter forderte die Vermieterin auf, das Haus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus.

Aufgrund dieses Vorfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert, klagt die Vermieterin auf Räumung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Kündigung ist weder als fristlose noch als ordentliche Kündigung wirksam.

Die Vertragsparteien hatten vereinbart, dass die Vermieterin (nur) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem die Vermieterin gleichwohl gegen den Willen des Mieters eine Besichtigung anderer Räume durchsetzen wollte und das Haus trotz Aufforderung des Vermieters nicht verlassen hat, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen.

Mitverschulden der Vermieterin

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, ist das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine so gravierende Pflichtverletzung, dass der Vermieterin nicht zugemutet werden könnte, das Mietverhältnis fortzusetzen; dies selbst dann, wenn der Mieter die Grenzen erlaubter Notwehr geringfügig überschritten haben sollte. Eine fristlose Kündigung war daher nicht gerechtfertigt.

Auch eine Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, lag unter diesen Umständen nicht vor. Deshalb ging auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ins Leere.

(BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13)