Mieterschutz-Klausel auch nach Verkauf wirksam

Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters, entschied der BGH. Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann je nach Formulierung der Schutzklausel erschwert sein, wie sich aus dem Richterspruch ergibt.

Hintergrund

Die Mieterin hatte den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit drei Wohnungen abgeschlossenen. Dieser Mietvertrag enthielt folgende Klausel: „Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen ...“.

Nach einem Verkauf legten die neuen Eigentümer zwei Wohnungen zusammen und bewohnten diese selbst. Dadurch befanden sich in dem Gebäude nunmehr nur noch zwei Wohnungen, wovon eine von den Eigentümern selbst bewohnt wurde. Kurze Zeit später folgte die Kündigung zunächst unter Berufung auf § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Begründung: Es handele sich ja jetzt um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Später erfolgte noch eine hilfsweise Kündigung, die mit Eigenbedarf begründet wurde. Die Mieterin widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

Entscheidung

Der BGH entschied, dass jedenfalls die Kündigung unter Berufung auf § 573a BGB nicht wirksam ist. Dem steht die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung entgegen, da die Erwerber des vermieteten Wohnraums anstelle des ursprünglichen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten sind. Das gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.

Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, ließ der BGH dagegen offen und verwies den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht. Nach seiner Ansicht wurde bei der Prüfung eines Härtefalls rechtsfehlerhaft der wesentliche Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Mieterin nicht zur Kenntnis genommen. Deshalb fehle die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Vermieter. Jetzt muss das Landgericht die Eigenbedarfskündigung prüfen und unter sorgfältiger Kenntnisnahme des Sachverständigengutachtens genauer klären, ob ein Auszug für die kranke Mieterin zumutbar ist.

(BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13)