Kommunale Immobilienverkäufe: BGH stärkt Mieter

Hintergrund

Die Stadt Bochum verkaufte 2012 ein Haus aus einer ehemaligen Bergbausiedlung, in dem sich zwei Wohnungen befinden. Eine der Wohnungen ist seit 1981 vermietet. Bezüglich dieser Wohnung enthielt der Kaufvertrag folgende Passage:

„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Der Erwerber zog in die andere Wohnung ein und kündigte das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Entscheidung

Die Kündigung ist unwirksam. Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handelt es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter. Dieser räumt den Mietern eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter ein und schließt die ausgesprochene Kündigung aus.

Der Wortlaut der vertraglichen Regelung, in der von einem lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Sie sollen ihren Wohnraum nur verlieren können, wenn sie ihre Pflichten als Mieter erheblich verletzen.

Für diese Auslegung sprechen auch die hohe Schutzbedürftigkeit der langjährigen Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Auch das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt unterstreicht, dass diese einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte.

Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetzt.

Selbst wenn es sich bei der Vertragsklausel um vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, weil die Stadt Bochum diese in einer Vielzahl von Verträgen zum Verkauf ähnlicher Siedlungshäuser verwendet, wäre die Kündigung unwirksam. Die Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen, sondern sind eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses.

(BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18)

Mieterbund: Auf Sozialcharta übertragbar

Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Entscheidung. Diese habe Bedeutung über den Einzelfall hinaus, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Wenn sich Mieter wie im vorliegenden Fall auf Kündigungsschutzregelungen berufen könnten, die zwischen kommunalen Verkäufern und Käufern vermieteter Immobilien vereinbart worden sind, lasse sich dies auf Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta übertragen, wie sie anlässlich der großen Immobilienverkäufe der öffentlichen Hand, zum Beispiel an LEG, Gagfah, Deutsche Wohnen oder Deutsche Annington aufgenommen wurden.