Ein einmal entstandenes Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entfällt nur durch die vollständige Zahlung der Mietrückstände. Ob der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, richtet sich nach der vereinbarten Miete; eine (berechtigte) Minderung bleibt außer Betracht.
Hintergrund: Mieterin zahlt Mietrückstand nur unvollständig
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Räumung.
Die vereinbarte Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung betrug 479,96 Euro. Weil der in der Wohnung befindliche Teppichboden verschlissen war, war die Miete um 5 Prozent auf 455,96 Euro gemindert.
Die Mieterin, die weitere ungerechtfertigte Minderungen vornahm, zahlte für Februar 2015 nur 407,96 Euro. Für März 2015 zahlte sie nur 402,96 Euro. Dieser Betrag wurde dem Konto der Vermieterin am 16.3.2015 gutgeschrieben.
Mit Schreiben ebenfalls vom 16.3.2015, das der Mieterin am 17.3.2015 zuging, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Weitere Zahlungen für Februar und März 2015 leistete die Mieterin nicht.
Entscheidung: Unvollständige Nachzahlung reicht nicht
Die fristlose Kündigung ist wirksam.
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Das war hier der Fall. Unerheblich ist, dass der Vermieterin einen Tag vor Zugang der Kündigung eine Zahlung für März 2015 gutgeschrieben worden ist und sich der Mietrückstand auf 101 Euro, also weniger als eine Monatsmiete, reduziert hat. Damit ist die Vermieterin nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Ausschluss der fristlosen Kündigung voraussetzt, „vorher“ – mithin vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt worden. Das Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters entfällt nämlich nur, wenn die Mietrückstände vor Wirksamwerden der Kündigung vollständig ausgeglichen werden. Ebenso wird eine zunächst wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann durch eine sogenannte Schonfristzahlung unwirksam, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH:
BGH: Nur vollständige Zahlung kann Kündigung wegen Mietrückstands kippen
Minderung bleibt außer Betracht
Neben der Bestätigung, dass nur eine vollständige Zahlung eine Kündigung ausschließt oder unwirksam macht, hat der BGH Folgendes klargestellt:
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich und nicht eine berechtigterweise geminderte Miete. Vorliegend kam es auf die Unterscheidung allerdings nicht an, weil die Mieterin auf jeden Fall mit mehr als einer ungeminderten Monatsmiete in Rückstand war.
(BGH, Urteil v. 27.9.2017, VIII ZR 193/16)
Lesen Sie auch:
BGH: Ausnahmsweise kann unvollständige Zahlung Kündigung heilen