Vorhersehbarkeit von Eigenbedarf schließt Kündigung nicht aus

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Räumung. Der Mietvertrag über die 2-Zimmer-Wohnung in Mannheim wurde am 14.4.2011 abgeschlossen.

Am 28.2.2013 kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum 31.5.2013. Er begründete dies damit, dass seine 20-jährige Tochter, die nach dem Abitur ein Jahr im Ausland verbracht habe, im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren werde. Sie werde eine Arbeitsstelle in Frankfurt am Main annehmen und in Mannheim ein berufsbegleitendes Studium beginnen. Nach ihrer Rückkehr wolle sie eine eigene Wohnung beziehen. Vor dem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt.

Der Mieter hat der Kündigung widersprochen. Er meint, der Eigenbedarf sei bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen. Das Landgericht gab ihm Recht und sah die Kündigung als rechtsmissbräuchlich an.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Kündigung war nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Zwar handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn selbst zu nutzen. In solchen Fällen darf er dem Mieter, der eine längere Mietdauer erwartet, die mit einem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt.

Hingegen liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter den künftigen Eigenbedarf zwar hätte erkennen können, bei Abschluss des Mietvertrages aber weder entschlossen war, diesen geltend zu machen noch dies ernsthaft in Betracht gezogen hat. Ein Vermieter, der dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet, ohne von sich aus Angaben zu seiner persönlichen und familiären Situation zu machen, bringt dadurch auch nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit künftigen Eigenbedarfs geprüft hat und diesen ausschließt.

Bei der Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder dies zumindest erwogen hat, kommt es nicht allein auf dessen Angaben an. Es ist eine Würdigung der Gesamtumstände erforderlich.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Wenn er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen will, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Das Landgericht muss nun prüfen, ob die Voraussetzungen des Eigenbedarfs tatsächlich vorliegen und ob Härtegründe, die der Mieter vorgebracht hat, eingreifen.

(BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14)

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